Установяване в чужбина: Купуване на жилище в Нидерландия като чужденец

Вероятно в живота на всеки чуждестранен работник, който планира да се установи в чужбина, идва момент, в който си задава въпроса: Трябва ли да спра да плащам наем и да си купя къща?

Процесът по купуване на жилище в нидерландия като чужденец може да изглежда плашещ, тъй като влизат в сила много фактори – има много правни детайли, а пазарът е силно конкурентен. Тази статия е за тези, които искат да се изправят лице в лице с нидерландския жилищен пазар през 2026 г., като ви преведе през процеса на закупуване на имот в Нидерландия и сподели ценна информация, преди да предприемете тази голяма стъпка.

Разбиране на нидерландския пазар на недвижими имоти през 2026 г.

Закупуването на имот в Амстердам (или всеки друг град) като чужденец в страната е наистина изкушаващо. Уникалните къщи, живописните канали и прекрасната архитектура са гледка, която си заслужава. Въпреки това, избирайки своя дом-мечта, трябва да разберете тънкостите на нидерландския пазар на недвижими имоти.

Текущо състояние на пазара

През 2026 г. нидерландският жилищен пазар е силен, като се очаква цените на имотите да се повишат с поне 7% в рамките на годината и да нараснат с допълнителни 3% през следващата година.

Ако сте запознати със ситуацията с недвижимите имоти в страната, вероятно знаете, че 2023 г. беше сравнително слаба година, последвана от ръст от 8,7% през 2024 г. Повишаването на цените през тази година се дължи основно на спадащите лихви по ипотечните кредити, повишените доходи и недостига на жилища. В момента повечето домакинства в страната са финансово стабилни и по-строгите условия за заем изглежда не са причинили финансови проблеми на съществуващите и новите собственици на жилища.

Всъщност се наблюдава и ръст в броя на транзакциите, свързани с пазара на недвижими имоти. През 2024 г. е имало повече от 200 000 транзакции, в съответствие с прогнозите, което показва, че след слабата 2023 г. и продавачите, и купувачите стават по-активни.

Важно е да знаете, че цените на имотите могат да се променят – понякога се покачват, а понякога падат. Нидерландците ценят домовете си, което може да повлияе на сумата, която може да се наложи да платите за къща.

Например през 2022 г. цените на имотите бяха изключително високи и наддаването над исканата цена беше обичайна практика. През първата половина на същата година жилищният пазар претърпя значително увеличение от 10% на покупните цени в сравнение с предходната година. Средната цена на жилище през второто тримесечие на 2022 г. беше 448 000 евро.

Какво крие бъдещето?

В зависимост от това как лихвите по ипотеките и сумата, с която хората разполагат за покупка на жилища, продължават да се променят през следващите месеци, е вероятно желанието за покупка на къщи или да остане стабилно, или леко да намалее.

Фактори, влияещи върху цените и търсенето

Точно както в останалата част на света, нидерландският пазар на недвижими имоти също има своите възходи и падения.

Едно голямо нещо, което влияе върху цените на жилищата, е предлагането и търсенето. Цените могат да се повишат, ако повече хора търсят жилища, отколкото са налични.

Други неща като икономиката, лихвените проценти (които влияят на това колко връщате, когато заемате пари) и дори местоположението на къщата могат да променят покупната цена.

Популярни места за чуждестранни работници

Желанието за покупка на жилище е само началото. Нека поговорим за това къде точно искате да живеете в Нидерландия. Естествено, Амстердам може първо да ви дойде наум, но има доста региони и градове, които са популярни сред чуждестранните работници.

• Амстердам: Този град е като оживен кошер със своята международна атмосфера и жизнена култура. Той обаче е и много популярен, така че цените на жилищата там могат да бъдат по-високи.
• Ротердам: Известен със своята модерна архитектура и разнообразно население, Ротердам е фантастичен избор, ако търсите място с по-модерен дух.
• Хага: Ако се интересувате от държавни институции и международни дела, Хага е мястото за вас. Градът е и близо до плажа, което е прекрасен бонус.
• Айндховен: За технологично ориентираните хора Айндховен е център на иновациите и технологиите. Той е като град от бъдещето.
• Утрехт: Ако ви харесва идеята за уютен, живописен град с канали, който не е толкова претъпкан като Амстердам, Утрехт може да е точно за вас.

Тези места имат свой собствен характер и атмосфера, така че можете да изберете това, което ви подхожда най-добре.

Правни и регулаторни съображения

Закупуването на къща е стратегическа игра, състояща се в разбиране на пазара, достъпността, финансовото ви състояние, банките и договорите, така че спазването на правилата е от решаващо значение.

Правила за собственост върху имоти от чужденци

Като цяло Нидерландия приветства международните купувачи, но има няколко правни процеса, които трябва да вземете предвид. Като чужденец, купуването на имот е малко по-различно, отколкото за нидерландските граждани, но няма място за притеснение.

Разрешение за пребиваване за собственост върху имот

Като начало може да са необходими разрешения за пребиваване, особено ако сте гражданин на страна извън ЕС. Това ще означава предприемане на няколко допълнителни стъпки преди закупуването на имот, но процесът не е сложен.

Ще трябва само да кандидатствате за разрешение за пребиваване от IND (Служба за имиграция и натурализация) и да потвърдите, че имате достатъчно доходи, за да издържате семейството си и себе си (ако е приложимо). След като получите разрешението, можете официално да наречете Нидерландия свой дом.

Специфики за чуждестранни купувачи

И така, могат ли експатите да купуват имоти в Нидерландия? Да. И докато чуждестранните купувачи са добре дошли, все пак има няколко неща, които трябва да имате предвид:

• Проверете ограниченията: Някои райони може да имат ограничения за собствеността върху имоти от чужденци, особено в определени региони близо до границите. Не забравяйте да проверите два пъти правилата в конкретното местоположение, което ви интересува.
• Данъци и такси: Закупуването на имот включва разходи като данъци и такси. Те могат да варират в зависимост от това откъде сте, така че е добра идея да се консултирате с професионалист, за да разберете какво да очаквате.
• Мерки срещу изпирането на пари: Подобно на супергерои, борещи се срещу лошите, нидерландското правителство има мерки за предотвратяване на изпирането на пари и други финансови престъпления. Това означава, че може да се наложи да предоставите допълнителна документация, за да докажете, че не се занимавате с никакъв незаконен бизнес.

Разбирането и навигирането в тези регулаторни и правни аспекти може да бъде тромаво, но не забравяйте, че винаги можете да потърсите помощ от професионалисти като адвокати и агенти за недвижими имоти.

Ако питате нас, един съвет, който бихме дали, е да подпишете формално предварително споразумение за продажба (koopakte) с продавача, за да можете да се защитите. По-конкретно, това ще ви защити, ако вашият ипотечен кредитор реши да откаже заявлението за ипотека, позволявайки ви да се откажете от покупката на дома, без да претърпите никакви санкции.

Тъй като закупуването на дом не е ежедневие, на купувача се дава тридневен период за размисъл, по време на който той може да анулира сделката без никаква причина. След изтичането на този период за размисъл, договорът за покупко-продажба става обвързващ и за двете страни. Обикновено след уреждане на ипотеката е необходим депозит от 10% от покупната цена. Ако нямате тези спестявания, вашият ипотечен съветник може да ви помогне да осигурите банкова гаранция.

Финансово планиране и ипотечни опции за чуждестранни работници в Нидерландия

Закупуването на дом в Нидерландия изисква солидна основа от финансово планиране. Нека разгледаме как да управлявате разходите, да проучите ипотечните опции и да осигурите средствата, от които се нуждаете.

Разбиране на разходите и данъците

Разбирането на финансовите последици от процеса на покупка също е от решаващо значение – от първоначалните разходи през нотариалните такси до таксите за агенти за недвижими имоти. Ето някои от разходите, свързани с купуването на къща:

• Покупна цена: Действителната цена на имота, който купувате.
• Данък върху прехвърлянето (или данък върху прехвърлянето на имот): Това е данък, който плащате на правителството, когато купувате имот. Сумата варира в зависимост от покупната цена на имота.
• Нотариални такси: Ще ви трябва нотариус, който да се заеме с правните аспекти на прехвърлянето на имота на ваше име. Те ще таксуват за услугите си.
• Комисионна на агента за недвижими имоти: Ако използвате агент за недвижими имоти или ипотечен съветник, те обикновено ще таксуват такса, която е процент от покупната цена.

Проучване на ипотечните опции

Ако не можете да платите за целия имот предварително, не се притеснявайте – тук се намесват ипотеките. Ипотеката е като заем специално за закупуване на дом. В Нидерландия ще намерите различни ипотечни опции като чуждестранен работник. 

Тези опции могат да имат различни условия, лихвени проценти и планове за погасяване. Проучването и сравняването на тези опции ще ви помогне да намерите тази, която отговаря на вашето финансово състояние.

Ипотечни съветници, предлагащи ипотеки на експати

Много експати, които искат да закупят имот в Нидерландия, често се обръщат към ипотечни съветници за съдействие по време на процеса. Наред с редицата налични нидерландски съветници, в страната има забележимо присъствие на ипотечни съветници за експати. Това става особено изгодно, ако не владеете нидерландски или ако сте новодошли на нидерландския пазар на имоти. Забележителни сред брокерите, подходящи за експати в Нидерландия, са:

• Expat Mortgages
• Independent Expat Finance

Също така можете да използвате ипотечен калкулатор, за да проверите вашите нидерландски ипотечни лихви.

Съвети за бюджетиране и финансиране

Закупуването на дом е голяма стъпка, така че управлението на вашите финанси е от решаващо значение. Ето няколко съвета, които да вземете предвид:

• Създайте бюджет: Седнете и изчислете месечните си приходи и разходи. Това ще ви помогне да разберете колко можете да си позволите комфортно за ипотечната си вноска.
• Първоначална вноска: Обикновено ще трябва да направите първоначална вноска, която е процент от цената на имота. Планирайте този разход предварително.
• Изградете добра кредитна история: Добрата кредитна история може да ви помогне да си осигурите по-добра ипотечна сделка. Плащайте сметките си навреме и управлявайте дълговете си отговорно.
• Консултирайте се с финансови експерти: Не се страхувайте да поискате съвет. Финансовите съветници и ипотечните брокери могат да предоставят прозрения, съобразени с вашата ситуация.
• Планирайте допълнителни разходи: Освен покупната цена, помислете за други разходи като застраховка на дома, поддръжка и комунални услуги.

Навигиране в процеса на покупка

Поздравления! Стигнахте до вълнуващия процес на покупка. Ето ръководство стъпка по стъпка:

• Търсене на къща: Това е частта с търсенето на съкровище. Ще търсите имоти, ще ги посещавате и ще видите кой от тях ще открадне сърцето ви.
• Правене на оферта: След като намерите „единствения“, ще направите оферта на продавача. Може да последват преговори, докато и двамата се съгласите за цената.
• Изготвяне на договора за продажба: Това е правната част. Ще бъде изготвен договор за продажба, в който подробно са описани условията на продажбата.
• Среща с нотариус: Ще ви трябва нотариус, който да се заеме с официалното прехвърляне на собствеността. И двете страни (вие и продавачът) ще се срещнете с нотариуса, за да подпишете необходимите документи.
• Прехвърляне на собствеността: Това е моментът, в който имотът официално става ваш. Ще платите на продавача договорената сума и нотариусът ще регистрира имота на ваше име.

Схеми за подпомагане

Въпреки че може да няма директни схеми за подпомагане, налични за купувачи на първо жилище, има няколко предимства, от които можете да се възползвате:

• Месечни или годишни удръжки на лихви: Плащанията на лихви по ипотека за погасяване могат да бъдат приспаднати от облагаемия доход, което може да намали годишния ви данък върху доходите.
• Освобождаване от плащане на данък върху прехвърлянето: Към 2026 г., ако цената на имота е под 525 000 евро и сте на възраст между 18 и 35 години, можете да се класирате за еднократно освобождаване от данък върху прехвърлянето (който е 2%).
• Енергиен етикет: Ако заемете допълнително и инвестирате в енергоспестяваща технология, може да се класирате за данъчни предимства и увеличени лимити за заемане, в зависимост от избраните от вас подобрения.
• По-ниски лихвени проценти: Избирайки NHG ипотека, можете да получите по-ниски лихвени проценти, тъй като кредиторът се радва на намален риск, което означава, че можете да спестите пари по време на периода на заема.

Надлежна проверка и инспекции на имоти

Точно както бихте проучили всяко кътче на ново място, важно е да направите същото и с потенциалния си нов дом. Проведете задълбочена надлежна проверка, което означава проучване на историята на имота, проверка за евентуални неизплатени дългове или проблеми и проверка дали всички необходими разрешителни са изрядни.

Инспекциите на имоти са като да направите здравен преглед на бъдещия си дом. Професионален инспектор ще потърси структурни проблеми или проблеми с поддръжката, които се нуждаят от внимание. Тази стъпка гарантира, че вземате информирано решение и можете да договорите ремонти, ако е необходимо.

Във вълнуващия вихър на процеса на покупка не забравяйте да отделяте време, да задавате въпроси и да се опирате на опита на професионалистите.

Трябва ли да купите или да наемете имот в Нидерландия?

Въпреки че купуването на дом в Нидерландия може да бъде свързано с високи разходи, в дългосрочен план това обикновено е мъдро финансово решение. Въпреки разпространението на наемането, цените на нидерландските къщи са високи и могат да натрупат допълнителни разходи.

Собствениците на жилища могат да се ползват от данъчни облекчения, които водят до по-ниски ипотечни разходи в сравнение с наемането. Това е особено очевидно, тъй като наемните нива са склонни да се увеличават всяка година. Важно е обаче да оцените пазара във всяка конкретна област и да определите дали е разумно да направите покупка в този момент.

Наемането също има своите предимства. Ако планирате да се местите често или да работите краткосрочно в Нидерландия, наемането осигурява по-голяма гъвкавост. Освен това имате по-малко отговорности, когато става въпрос за разходи за поддръжка, и има по-малко първоначални разходи, за които да се притеснявате.

Могат ли чужденците да купуват имоти в Нидерландия: Заключителни думи

За чуждестранните работници закупуването на дом в Нидерландия е важно решение по отношение на трансграничните преходи. Въпреки че може да е сложен, този процес предоставя възможност за стабилност, чувство за принадлежност към общността и заслужена инвестиция за бъдещето.

Когато започнете пътуването си към установяване в новия си нидерландски дом, е важно да вземете предвид финансовите детайли и състоянието на пазара. Надяваме се, че това ръководство предоставя полезни прозрения, които ще ви помогнат да постигнете успех и удовлетворение в новия си живот!

Готови ли сте да предприемете следващата стъпка към пълноценен живот в Нидерландия? Регистрирайте се на нашия уебсайт днес и отворете вратата към нови възможности!

Този пост е наличен също в cz, en_US, es, hu, it, lt, Polski, pt, ro and sk.