Usadenie sa v zahraničí: Kúpa domu v Holandsku pre cudzincov

Pravdepodobne nastane v živote každého zahraničného pracovníka, ktorý sa plánuje usadiť v zahraničí, moment, keď si položí otázku: Mal by som prestať platiť nájom a kúpiť si dom?

Kúpa domu v Holandsku pre cudzinca sa môže zdať zastrašujúca, pretože do hry vstupuje mnoho faktorov, je s ňou spojených veľa právnych záležitostí a trh je vysoko konkurenčný. Tento článok je určený pre tých, ktorí chcú v roku 2026 čeliť holandskému trhu s bývaním priamo, prevedie vás procesom kúpy nehnuteľnosti v Holandsku a podelí sa o cenné informácie predtým, ako urobíte tento obrovský krok.

Pochopenie holandského trhu s nehnuteľnosťami v roku 2026

Kúpa nehnuteľnosti v Amsterdame (alebo v akomkoľvek inom meste) ako cudzinec v krajine je naozaj lákavá. Jedinečné domy, malebné kanály a krásne domčeky sú pastvou pre oči. Avšak, pri výbere vášho vysnívaného domova musíte pochopiť všetky detaily holandského trhu s nehnuteľnosťami.

Aktuálny stav trhu

V roku 2026 je holandský trh s bývaním silný, pričom sa očakáva, že ceny nehnuteľností vzrastú minimálne o 7 % počas roka a v roku 2026 sa zvýšia o ďalšie 3 %.

Ak poznáte scénu s nehnuteľnosťami v krajine, pravdepodobne viete, že rok 2023 bol skôr slabý, po ktorom nasledoval nárast o 8,7 % v roku 2024. Nárast cien v tomto roku je primárne poháňaný klesajúcimi úrokovými sadzbami hypoték, zvýšenými príjmami a nedostatkom bývania. V súčasnosti je väčšina domácností v krajine finančne stabilná a prísnejšie podmienky úverov zrejme nespôsobili žiadne finančné problémy existujúcim ani novým majiteľom domov.

V skutočnosti, dochádza aj k nárastu počtu transakcií súvisiacich s trhom s nehnuteľnosťami. V roku 2024 bolo viac ako 200 000 transakcií, čo je v súlade s prognózami a ukazuje, že po slabom roku 2023 sú predávajúci aj kupujúci aktívnejší.

Je dôležité vedieť, že ceny nehnuteľností sa môžu meniť, niekedy stúpajú a inokedy klesajú. Holanďania si cenia svoje domy, čo môže ovplyvniť, koľko budete musieť za dom zaplatiť.

Napríklad v roku 2022 boli ceny nehnuteľností výnimočne vysoké a bežné bolo ponúkanie ceny nad požadovanú sumu. Počas prvej polovice roka zaznamenal trh s bývaním výrazný 10 % nárast kúpnych cien v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Priemerná cena domu v druhom štvrťroku 2022 bola 448 000 €.

Čo prinesie budúcnosť?

V závislosti od toho, ako sa budú v nasledujúcich mesiacoch meniť úrokové sadzby hypoték a množstvo peňazí, ktoré majú ľudia na kúpu domov, je pravdepodobné, že dopyt po domoch zostane stabilný alebo sa mierne zníži.

Faktory ovplyvňujúce ceny a dopyt

Rovnako ako zvyšok sveta, aj holandský trh s nehnuteľnosťami má svoje vzostupy a pády.

Jednou veľkou vecou, ktorá ovplyvňuje ceny domov, je ponuka a dopyt. Ak hľadá dom viac ľudí, ako je k dispozícii, ceny môžu stúpnuť.

Ďalšie veci, ako je ekonomika, úrokové sadzby (ktoré ovplyvňujú, koľko splatíte, keď si požičiate peniaze), a dokonca aj poloha domu, môžu zmeniť kúpnu cenu.

Obľúbené miesta pre zahraničných pracovníkov

Chcieť si kúpiť dom je len začiatok. Poďme sa baviť o tom, kde presne chcete v Holandsku žiť. Prirodzene, Amsterdam vám môže prísť na myseľ ako prvý, ale existuje pomerne veľa regiónov a miest, ktoré sú obľúbené medzi zahraničnými pracovníkmi.

• Amsterdam: Toto mesto je ako rušný úľ so svojou medzinárodnou atmosférou a živou kultúrou. Je však tiež veľmi populárne, takže ceny domov tu môžu byť vyššie.
• Rotterdam: Rotterdam, známy svojou modernou architektúrou a rôznorodou populáciou, je fantastickou voľbou, ak hľadáte miesto s trochou šmrncu.
• Haag: Ak vás zaujíma vláda a medzinárodné záležitosti, Haag je to pravé miesto. Je tiež blízko pláže, čo je príjemný bonus.
• Eindhoven: Pre technicky zdatných ľudí je Eindhoven centrom inovácií a technológií. Je to ako mesto v budúcnosti.
• Utrecht: Ak sa vám páči myšlienka útulného, malebného mesta s kanálmi, ktoré nie je tak preplnené ako Amsterdam, Utrecht by mohol byť presne to, čo hľadáte.

Tieto miesta majú svoje vlastné chute a atmosféru, takže si môžete vybrať to, ktoré vám najviac vyhovuje.

Právne a regulačné aspekty

Kúpa domu je strategická hra, ktorá spočíva v pochopení trhu, dostupnosti, vašej finančnej situácie, bánk a zmlúv, takže dodržiavanie pravidiel je kľúčové.

Pravidlá vlastníctva nehnuteľností pre cudzincov

Vo všeobecnosti Holandsko víta medzinárodných kupujúcich, ale existuje niekoľko právnych procesov, ktoré musíte zvážiť. Ako cudzinec je kúpa nehnuteľnosti trochu iná ako pre holandských občanov, ale netreba sa obávať.

Povolenie na pobyt pre vlastníctvo nehnuteľnosti

Na začiatok môžu byť potrebné povolenia na pobyt, najmä ak ste občanom krajiny mimo EÚ. To bude znamenať niekoľko dodatočných krokov pred kúpou nehnuteľnosti, ale proces nie je komplikovaný.

Budete musieť požiadať o povolenie na pobyt od IND (Imigračná a naturalizačná služba) a potvrdiť, že máte dostatočný príjem na podporu seba a svojej rodiny (ak je to relevantné). Po získaní povolenia môžete Holandsko oficiálne nazývať svojím domovom.

Špecifiká pre zahraničných kupujúcich

Takže, môžu si expati kúpiť nehnuteľnosť v Holandsku? Áno. A hoci sú zahraniční kupujúci vítaní, stále existuje niekoľko vecí, ktoré by ste mali mať na pamäti:

• Skontrolujte obmedzenia: Niektoré oblasti môžu mať obmedzenia týkajúce sa vlastníctva nehnuteľností cudzincami, najmä v určitých regiónoch blízko hraníc. Uistite sa, že si pravidlá v konkrétnej lokalite, o ktorú máte záujem, dôkladne preveríte.
• Dane a poplatky: Kúpa nehnuteľnosti zahŕňa náklady, ako sú dane a poplatky. Tie sa môžu líšiť v závislosti od toho, odkiaľ pochádzate, takže je dobré poradiť sa s odborníkom, aby ste pochopili, čo môžete očakávať.
• Opatrenia proti praniu špinavých peňazí: Rovnako ako superhrdinovia bojujúci proti zloduchom, aj holandská vláda má opatrenia na zabránenie praniu špinavých peňazí a iným finančným trestným činom. To znamená, že možno budete musieť poskytnúť dodatočnú dokumentáciu na preukázanie, že sa nevenujete žiadnej nelegálnej činnosti.

Pochopenie a orientácia v týchto regulačných a právnych aspektoch môže byť zdĺhavá, ale nezabudnite, že vždy môžete získať pomoc od odborníkov, ako sú právnici a realitní agenti.

Ak sa nás spýtate, jedna rada, ktorú by sme vám dali, je podpísať formálnu predbežnú kúpnu zmluvu (koopakte) s predávajúcim, aby ste sa ochránili. Konkrétne vás ochráni, ak sa váš poskytovateľ hypotéky rozhodne zamietnuť žiadosť o hypotéku, čo vám umožní kúpiť dom bez akýchkoľvek sankcií.

Keďže kúpa domu nie je každodenná záležitosť, kupujúcemu sa poskytuje trojdňová lehota na rozmyslenie, počas ktorej môže zrušiť obchod bez udania dôvodu. Po uplynutí tejto lehoty sa kúpna zmluva stáva záväznou pre obe strany. Zvyčajne je po vybavení hypotéky potrebná záloha vo výške 10 % z kúpnej ceny. Ak nemáte tieto úspory, váš hypotekárny poradca vám môže pomôcť zabezpečiť bankovú záruku.

Finančné plánovanie a možnosti hypoték pre zahraničných pracovníkov v Holandsku

Kúpa domu v Holandsku si vyžaduje pevný základ finančného plánovania. Pozrime sa, ako spravovať náklady, preskúmať možnosti hypoték a zabezpečiť finančné prostriedky, ktoré potrebujete.

Pochopenie nákladov a daní

Pochopenie finančných dôsledkov procesu kúpy je tiež kľúčové, od počiatočných nákladov cez notárske poplatky až po poplatky realitného agenta. Tu sú niektoré z nákladov spojených s kúpou domu:

• Kúpna cena: Skutočná cena nehnuteľnosti, ktorú kupujete.
• Daň z prevodu (alebo daň z prevodu nehnuteľnosti): Toto je daň, ktorú platíte vláde pri kúpe nehnuteľnosti. Suma sa líši v závislosti od kúpnej ceny nehnuteľnosti.
• Notárske poplatky: Budete potrebovať notára, ktorý sa postará o právne aspekty prevodu nehnuteľnosti na vaše meno. Za svoje služby si účtuje poplatok.
• Provízia realitného agenta: Ak využívate realitného agenta alebo hypotekárneho poradcu, zvyčajne si účtujú poplatok, ktorý je percentom z kúpnej ceny.

Preskúmanie možností hypoték

Ak nemôžete zaplatiť celú nehnuteľnosť vopred, nebojte sa – tu prichádzajú na rad hypotéky.

Hypotéka je ako pôžička špeciálne určená na kúpu domu. V Holandsku nájdete rôzne možnosti hypoték ako zahraničný pracovník.

Tieto možnosti môžu mať rôzne podmienky, úrokové sadzby a plány splácania. Preskúmanie a porovnanie týchto možností vám pomôže nájsť tú, ktorá vyhovuje vašej finančnej situácii.

Hypotekárni poradcovia ponúkajúci hypotéky pre expatov

Mnohí expati, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť v Holandsku, sa často obracajú na hypotekárnych poradcov so žiadosťou o pomoc počas celého procesu.

Popri množstve dostupných holandských poradcov je v krajine aj značná prítomnosť hypotekárnych poradcov pre expatov.

To je obzvlášť výhodné, ak neovládate holandčinu alebo ak ste na holandskom trhu s nehnuteľnosťami nováčik. Medzi významných maklérov priateľských k expatom v Holandsku patria:

• Expat Mortgages
• Independent Expat Finance

Tiež môžete použiť túto hypotekárnu kalkulačku na kontrolu vašich holandských hypotekárnych sadzieb.

Tipy pre rozpočtovanie a financovanie

Kúpa domu je veľký krok, takže riadenie vašich financií je kľúčové. Tu je niekoľko tipov, ktoré treba zvážiť:

• Vytvorte si rozpočet: Sadnite si a zistite svoj mesačný príjem a výdavky. To vám pomôže pochopiť, koľko si môžete pohodlne dovoliť na splátku hypotéky.
• Záloha: Vo všeobecnosti budete musieť zaplatiť zálohu vopred, čo je percento z ceny nehnuteľnosti. Naplánujte si tento výdavok vopred.
• Vybudujte si dobrú úverovú históriu: Dobrá úverová história vám môže pomôcť zabezpečiť lepšiu hypotéku. Plaťte svoje účty včas a spravujte svoje dlhy zodpovedne.
• Poraďte sa s finančnými odborníkmi: Nebojte sa požiadať o radu. Finanční poradcovia a hypotekárni makléri vám môžu poskytnúť poznatky prispôsobené vašej situácii.
• Plánujte dodatočné náklady: Okrem kúpnej ceny zvážte aj iné náklady, ako je poistenie domu, údržba a energie.

Orientácia v procese kúpy

Gratulujeme! Dostali ste sa k vzrušujúcemu procesu kúpy. Tu je podrobný sprievodca:

• Hľadanie domu: Toto je ako časť s hľadaním pokladu. Budete hľadať nehnuteľnosti, navštevovať ich a zisťovať, ktorá vám ukradne srdce.
• Podanie ponuky: Akonáhle nájdete „tú pravú“, podáte ponuku predávajúcemu. Môžu nasledovať rokovania, kým sa obaja dohodnete na cene.
• Vypracovanie kúpnej zmluvy: Toto je právna časť. Vypracuje sa kúpna zmluva, ktorá podrobne popisuje podmienky predaja.
• Stretnutie s notárom: Budete potrebovať notára, ktorý sa postará o oficiálny prevod vlastníctva. Obe strany (vy a predávajúci) sa stretnú s notárom, aby podpísali potrebné dokumenty.
• Prevod vlastníctva: Toto je moment, kedy sa nehnuteľnosť oficiálne stáva vašou. Zaplatíte predávajúcemu dohodnutú sumu a notár zaregistruje nehnuteľnosť na vaše meno.

Asistenčné schémy

Hoci nemusia byť k dispozícii žiadne priame asistenčné schémy pre kupujúcich prvého domu, existuje niekoľko výhod, ktoré môžete využiť:

• Mesačné alebo ročné odpočty úrokov: Splátky úrokov z hypotéky môžu byť odpočítané z zdaniteľného príjmu, čo môže znížiť vašu ročnú daň z príjmu.
• Oslobodenie od platenia dane z prevodu: Od roku 2026, ak je cena nehnuteľnosti nižšia ako 525 000 € a máte medzi 18 a 35 rokov, môžete sa kvalifikovať na jednorazové oslobodenie od dane z prevodu (ktorá je 2 %).
• Energetický štítok: Ak si požičiate navyše a investujete do technológie šetriacej energiu, môžete sa kvalifikovať na daňové výhody a zvýšené limity pôžičiek, v závislosti od vylepšení, ktoré si vyberiete.
• Nižšie úrokové sadzby: Ak sa rozhodnete pre hypotéku NHG, môžete získať nižšie úrokové sadzby, pretože veriteľ má znížené riziko, čo znamená, že môžete ušetriť peniaze počas obdobia vašej pôžičky.

Due Diligence a inšpekcie nehnuteľností

Rovnako ako by ste preskúmali každý kút a štrbinu nového miesta, je dôležité urobiť to isté s vaším potenciálnym novým domovom. Vykonajte dôkladnú due diligence, čo znamená preskúmanie histórie nehnuteľnosti, kontrolu akýchkoľvek nesplatených dlhov alebo problémov a overenie, či sú všetky potrebné povolenia v poriadku.

Inšpekcie nehnuteľností sú ako kontrola zdravotného stavu vášho budúceho domova. Profesionálny inšpektor bude hľadať štrukturálne problémy alebo problémy s údržbou, ktoré si vyžadujú pozornosť. Tento krok zaisťuje, že robíte informované rozhodnutie a v prípade potreby môžete rokovať o opravách.

Vo vzrušujúcom víre procesu kúpy nezabudnite si nájsť čas, klásť otázky a spoliehať sa na odborné znalosti profesionálov.

Mali by ste si kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť v Holandsku?

Hoci kúpa domu v Holandsku môže byť spojená s vysokými nákladmi, z dlhodobého hľadiska je to vo všeobecnosti múdre finančné rozhodnutie. Napriek rozšírenosti prenájmu sú holandské ceny domov strmé a môžu sa k nim pripočítať dodatočné výdavky.

Majitelia domov môžu využívať daňové výhody, ktoré vedú k nižším nákladom na hypotéku v porovnaní s prenájmom. To je obzvlášť zrejmé, pretože nájomné má tendenciu rásť každý rok. Je však dôležité vyhodnotiť trh v každej konkrétnej oblasti a určiť, či je v tejto chvíli múdre uskutočniť nákup.

Prenájom má tiež svoje výhody. Ak plánujete časté sťahovanie alebo krátkodobú prácu v Holandsku, prenájom poskytuje väčšiu flexibilitu. Máte tiež menej povinností, pokiaľ ide o náklady na údržbu, a nemusíte sa obávať toľkých počiatočných nákladov.

Môžu si cudzinci kúpiť nehnuteľnosť v Holandsku: Záverečné slová

Pre zahraničných pracovníkov je kúpa domu v Holandsku dôležitým rozhodnutím týkajúcim sa cezhraničných prechodov. Hoci to môže byť zložité, tento proces poskytuje príležitosť na stabilitu, pocit spolupatričnosti ku komunite a hodnotnú investíciu do budúcnosti.

Keď začínate svoju cestu k usadeniu sa vo svojom novom holandskom domove, je dôležité zvážiť finančné detaily a stav trhu. Dúfame, že tento sprievodca poskytuje užitočné poznatky, ktoré vám pomôžu dosiahnuť úspech a spokojnosť vo vašom novom živote!

Ste pripravení urobiť ďalší krok smerom k naplnenému životu v Holandsku? Zaregistrujte sa na našej webovej stránke ešte dnes a otvorte dvere novým príležitostiam!