Estabelecer-se no estrangeiro: Comprar uma casa na Holanda como estrangeiro

Há uma altura em que todos os trabalhadores estrangeiros que planeiam estabelecer-se no estrangeiro se perguntam: Devo deixar de pagar renda e comprar casa?

Não é uma decisão fácil, pois há muitos factores em jogo, desde o mercado competitivo até às questões legais. Mas este artigo irá guiá-lo na compra de uma propriedade nos Países Baixos e partilhar tudo o que precisa de saber antes de dar um passo tão grande.

Vamos lá começar!

Compreender o mercado imobiliário holandês

Imagine-se a passear pelas encantadoras ruas da Holanda, com as suas casas únicas e canais pitorescos. Mas antes de escolher a casa dos seus sonhos, vamos explorar o que faz o mercado imobiliário holandês funcionar.

Situação atual do mercado

Neste momento, o mercado imobiliário holandês é como um puzzle com muitas peças. Algumas zonas podem ter mais casas disponíveis, enquanto outras podem ter menos.

Os preços das casas nos Países Baixos têm aumentado de forma constante desde que atingiram o seu mínimo histórico em 2013. Mas parece que o mercado imobiliário holandês está a arrefecer em 2023.

Em 2022, os preços dos imóveis eram excecionalmente elevados e as ofertas acima do preço pedido eram comuns. Durante o primeiro semestre do ano, o mercado imobiliário registou um aumento significativo de 10% nos preços de compra em comparação com o ano anterior. O preço médio das casas no segundo trimestre de 2022 foi de 448 000 euros.

É importante saber que os preços dos imóveis podem mudar, por vezes subindo e por vezes descendo. Os holandeses valorizam as suas casas, o que pode afetar o montante que poderá ter de pagar por uma casa.

O que é que o futuro reserva?

Dependendo da evolução das taxas hipotecárias e da quantidade de dinheiro de que as pessoas dispõem para comprar casa nos próximos meses, é provável que a procura de casa se mantenha estável ou diminua um pouco.

É provável que a intensa procura de imóveis registada nos últimos anos tenha terminado. Isto deve-se ao facto de, nas circunstâncias actuais, as pessoas não poderem pedir emprestado a mesma quantidade de dinheiro que podiam anteriormente.

No entanto, temos de ter em conta o número de casas disponíveis para compreender a situação. 

O número de casas disponíveis para venda nos Países Baixos é ainda relativamente baixo.

Atualmente, há um défice de mais de 300 000 casas. Para resolver esta carência, o Ministério do Interior está a trabalhar no sentido de aumentar o número de novas casas construídas anualmente de 70.000 para 100.000. Mesmo que consigam fazer isso (o que não será fácil), a falta de casas não será resolvida antes de 2030.

Considerando tanto os aspectos da procura como da oferta, os peritos dos bancos holandeses têm opiniões divergentes. Alguns especialistas esperam um pequeno aumento dos preços das casas em 2023 (o Rabobank prevê um crescimento de 3%), enquanto outros acreditam que poderá haver uma ligeira descida (o ABN Amro prevê uma descida de -2,5%).

Factores que afectam os preços e a procura

Tal como no resto do mundo, o mercado imobiliário holandês também tem os seus altos e baixos.

Um aspeto importante que afecta os preços das casas é a oferta e a procura. Os preços podem aumentar se houver mais pessoas à procura de casas do que as que estão disponíveis. 

Outros factores, como a economia, as taxas de juro (que afectam o montante que se paga quando se pede dinheiro emprestado) e até a localização da casa, podem alterar o preço de compra.

Locais populares para trabalhadores estrangeiros

Vamos falar sobre onde é que se pode querer viver nos Países Baixos. Há algumas cidades e regiões que são muito populares entre os trabalhadores estrangeiros como tu:

• Amesterdão: Esta cidade é como uma colmeia movimentada com a sua vibração internacional e cultura vibrante. No entanto, é também muito popular, pelo que os preços das casas podem ser mais elevados.
• Roterdão: Conhecida pela sua arquitetura moderna e população diversificada, Roterdão é uma escolha fantástica se estiver à procura de um lugar com um pouco de vantagem.
• Haia: Se gostas de assuntos governamentais e internacionais, Haia é o local ideal. Além disso, fica perto da praia, o que é um belo bónus.
• Eindhoven: Para quem gosta de tecnologia, Eindhoven é um centro de inovação e tecnologia. É como uma cidade do futuro.
• Utrecht: Se gosta da ideia de uma cidade acolhedora, pitoresca, com canais e que não esteja tão cheia de gente como Amesterdão, Utrecht pode ser a escolha certa.

Estas localidades têm os seus próprios sabores e vibrações, pelo que pode escolher a que mais lhe convém.

Considerações legais e regulamentares

Comprar uma casa é como jogar um jogo de estratégia, e compreender as regras é crucial.

Vejamos o que precisa de saber sobre o aspeto jurídico da propriedade nos Países Baixos.

Regras relativas à propriedade de bens imóveis no estrangeiro

Os Países Baixos acolhem com agrado os compradores de imóveis estrangeiros, mas há alguns passos legais a considerar. Enquanto trabalhador estrangeiro, pode comprar uma propriedade tal como os cidadãos neerlandeses, mas o processo pode variar consoante a sua nacionalidade. A lei neerlandesa trata toda a gente de forma justa, por isso não se preocupe com isso!

Autorização de residência para a propriedade de bens imóveis

Se é cidadão da UE, pode saltar esta parte. Enquanto cidadão de um país da UE, pode permanecer nos Países Baixos durante o tempo que desejar. Não necessita de uma autorização de residência nem de se apresentar ao IND.

Mas se não for cidadão da UE, terá de tomar algumas medidas adicionais antes de comprar um imóvel.

Não se preocupe, não são muito complicados!

Terá de solicitar uma autorização de residência ao Serviço de Imigração e Naturalização (IND), o que implica demonstrar que tem dinheiro suficiente para se sustentar a si e à sua família, se for caso disso. Depois de obter esta autorização, pode orgulhosamente chamar aos Países Baixos a sua casa.

Especificidades para os compradores estrangeiros

Embora a Holanda acolha bem os compradores estrangeiros, há alguns aspectos a ter em conta:

• Verificar as restrições: Algumas zonas podem ter restrições à propriedade de imóveis por estrangeiros, especialmente em certas regiões próximas das fronteiras. Certifique-se de que verifica novamente as regras no local específico em que está interessado.
• Impostos e taxas: A compra de um imóvel implica custos como impostos e taxas. Estes podem variar consoante o local de onde provém, pelo que é aconselhável consultar um profissional para saber com o que contar.
• Medidas contra o branqueamento de capitais: Tal como os super-heróis que lutam contra os maus da fita, o governo holandês tem medidas para evitar o branqueamento de capitais e outros crimes financeiros. Isto significa que poderá ter de fornecer documentação adicional para provar que não está a fazer negócios ilegais.

Navegar por estes aspectos legais e regulamentares pode parecer a resolução de um puzzle, mas lembre-se que os profissionais, como advogados e agentes imobiliários, podem guiá-lo ao longo do processo. 

Compreender as regras garantirá uma viagem tranquila no sentido de concretizar os seus sonhos holandeses de ser proprietário de uma casa.

Dica profissional: assinar um contrato preliminar.

Um acordo de pré-venda (koopakte) deve ser redigido por um advogado e assinado pelo comprador e pelo vendedor. Enquanto comprador, pode proteger-se assinando um contrato de compra e venda. Este protege-o se um credor hipotecário decidir recusar um pedido de hipoteca, permitindo-lhe desistir da venda sem penalizações.

Uma vez que a compra de uma casa não é uma ocorrência quotidiana, o comprador dispõe de um período de reflexão de três dias durante o qual pode cancelar o negócio sem qualquer motivo. Uma vez terminado este período de reflexão, o contrato de compra e venda torna-se vinculativo para ambas as partes. Normalmente, depois de resolver a questão da hipoteca, é necessário um depósito de 10% do preço de compra. Se não dispuser destas poupanças, o seu consultor hipotecário pode ajudá-lo a obter uma garantia bancária.

Planeamento financeiro e opções hipotecárias para trabalhadores estrangeiros na Holanda

A compra de uma casa nos Países Baixos requer uma base sólida de planeamento financeiro. Vamos ver como gerir os custos, explorar as opções de hipoteca e garantir os fundos de que necessita.

Compreender os custos e impostos

Quando se está pronto para mergulhar no mundo do imobiliário holandês, é necessário ter em conta os aspectos financeiros. Há vários custos envolvidos na compra de uma casa, tais como:

• Preço de compra: O preço efetivo do imóvel que está a comprar.
• Imposto de transferência (ou imposto de transferência de propriedade): Trata-se de um imposto que se paga ao governo quando se compra uma propriedade. O montante varia consoante o preço de compra da propriedade.
• Despesas de notário: Necessitará de um notário para tratar dos aspectos legais da transferência da propriedade para o seu nome. Este cobrará uma taxa pelos seus serviços.
• Comissão do agente imobiliário: Se recorrer a um agente imobiliário ou consultor hipotecário, este cobrará normalmente uma comissão, que é uma percentagem do preço de compra.

Explorar as opções de financiamento

Se não puder pagar a totalidade da propriedade à cabeça, não se preocupe – é aí que entram as hipotecas. 

Uma hipoteca é como um empréstimo especificamente para comprar uma casa. Como trabalhador estrangeiro, encontrará várias opções de hipoteca nos Países Baixos.

Estas opções podem ter diferentes prazos, taxas de juro e planos de reembolso. A pesquisa e a comparação destas opções ajudá-lo-ão a encontrar a que melhor se adapta à sua situação financeira.

Consultores hipotecários que oferecem hipotecas a estrangeiros

Muitos expatriados que procuram adquirir uma propriedade na Holanda recorrem frequentemente a consultores de hipotecas para obterem assistência durante todo o processo.

Para além da variedade de consultores holandeses disponíveis, há uma presença notável de consultores de hipotecas para estrangeiros no país.

Isto torna-se particularmente vantajoso se não dominar o holandês ou se for um recém-chegado ao mercado imobiliário holandês. Entre os corretores que aceitam estrangeiros nos Países Baixos, destacam-se:

• Hipotecas para estrangeiros
• Financiamento independente para estrangeiros

Além disso, pode utilizar esta calculadora de hipotecas para verificar as suas taxas de hipoteca holandesas.

Dicas para o orçamento e o financiamento

Comprar uma casa é um grande passo, pelo que a gestão das suas finanças é crucial. Eis algumas dicas a considerar:

• Criar um orçamento: Sente-se e calcule os seus rendimentos e despesas mensais. Isto ajudá-lo-á a compreender quanto pode pagar confortavelmente para a prestação da sua hipoteca.
• Entrada: Geralmente, terá de efetuar um pagamento inicial, que é uma percentagem do preço do imóvel. Planeie esta despesa com antecedência.
• Construir um bom historial de crédito: Um bom historial de crédito pode ajudá-lo a garantir um melhor negócio de hipoteca. Pague as suas contas a tempo e faça uma gestão responsável das suas dívidas.
• Consulte especialistas financeiros: Não tenha medo de pedir conselhos. Os consultores financeiros e os corretores de hipotecas podem fornecer informações adaptadas à sua situação.
• Planear os custos adicionais: Para além do preço de compra, considere outros custos como o seguro da casa, a manutenção e os serviços públicos.

Navegar no processo de compra

Parabéns! Chegou ao emocionante processo de compra. Aqui está um guia passo-a-passo:

Processo passo-a-passo

1. Caça à casa: Esta é a parte da caça ao tesouro. Vai procurar propriedades, visitá-las e ver qual delas lhe rouba o coração.
2. Fazer uma oferta: Depois de encontrar “a tal”, faz uma oferta ao vendedor. Poderão seguir-se negociações até ambos chegarem a acordo sobre o preço.
3. Redação do contrato de venda: Esta é a parte legal. Será redigido um contrato de compra e venda, que especificará os termos e condições da venda.
4. Nomeação do notário: Necessitará de um notário para tratar da transferência oficial de propriedade. Ambas as partes (o comprador e o vendedor) reunir-se-ão com o notário para assinar os documentos necessários.
5. Transferência de propriedade: É nesta altura que a propriedade passa a ser oficialmente sua. Pagará ao vendedor o montante acordado e o notário registará o imóvel em seu nome.

Regimes de assistência

Infelizmente, não existem programas financeiros específicos para quem compra casa pela primeira vez. Isto pode ser um desafio para aqueles que estão a iniciar a sua viagem rumo à propriedade de uma casa.

No entanto, desde 2013, o governo holandês flexibilizou os requisitos de hipoteca, melhorando a acessibilidade para aqueles que estão a fazer a sua primeira incursão no mercado imobiliário dos Países Baixos.

Estas alterações centram-se predominantemente na Garantia Hipotecária Nacional – conhecida como “Nationale Hypotheek Garantie” (NHG) – uma iniciativa que oferece garantia de reembolso da hipoteca caso o mutuário se depare com desafios inesperados.

Em 2020, o prémio da Garantia Hipotecária Nacional (NHG) sofreu uma redução de 0,9% para 0,7%. Isto traduz-se numa poupança potencial de até 620 euros para os potenciais compradores. 

Além disso, o preço máximo dos imóveis elegíveis para a cobertura da NHG foi elevado para 310 000 euros e até 328 600 euros se a residência cumprir critérios específicos de eficiência energética.

Due Diligence e inspecções de propriedades

Tal como exploraria todos os cantos e recantos de um novo local, é importante fazer o mesmo com a sua potencial nova casa. Realize uma diligência completa, o que significa pesquisar o historial da propriedade, verificar se existem dívidas ou problemas pendentes e verificar se todas as licenças necessárias estão em ordem.

As inspecções de propriedades são como fazer um check-up à sua futura casa. Um inspetor profissional procurará problemas estruturais ou de manutenção que necessitem de atenção. Este passo garante que está a tomar uma decisão informada e que pode negociar reparações, se necessário.

No excitante turbilhão do processo de compra, lembre-se de levar o seu tempo, fazer perguntas e apoiar-se na experiência dos profissionais.

Deve comprar ou arrendar um imóvel na Holanda?

Embora a compra de uma casa na Holanda possa ter custos elevados, é geralmente uma decisão financeira sensata a longo prazo. Apesar da prevalência do arrendamento, os preços das casas holandesas são elevados e podem acumular despesas adicionais.

Os proprietários de casas podem usufruir de benefícios fiscais que resultam em custos hipotecários mais baixos em comparação com o arrendamento. Isto é particularmente evidente quando as taxas de aluguer tendem a aumentar todos os anos. No entanto, é importante avaliar o mercado em cada área específica e determinar se é sensato fazer uma compra nesta altura.

O aluguer também tem as suas vantagens. Se planeia mudar-se frequentemente ou trabalhar a curto prazo nos Países Baixos, o arrendamento proporciona maior flexibilidade. Também tem menos responsabilidades no que diz respeito aos custos de manutenção, e há menos custos iniciais com que se preocupar.

Considerações finais

Para os trabalhadores estrangeiros, a compra de uma casa na Holanda é uma decisão importante no que respeita às transições transfronteiriças. Embora possa ser complexo, este processo oferece a oportunidade de estabilidade, um sentimento de pertença à comunidade e um investimento que vale a pena para o futuro.

Ao iniciar a sua jornada para se estabelecer na sua nova casa holandesa, é importante considerar os detalhes financeiros e o estado do mercado. Esperamos que este guia forneça informações úteis que o ajudarão a alcançar o sucesso e a satisfação na sua nova vida!

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