Установяване в чужбина: Закупуване на жилище в Нидерландия като чуждестранен работник

Има момент, в който всеки чуждестранен работник, който планира да се установи в чужбина, си задава въпроса: Трябва ли да спра да плащам наем и да си купя къща?

Това не е лесно решение, тъй като в него участват много фактори – от конкурентния пазар до законовите аспекти. Но тази статия ще ви насочи към покупката на имот в Нидерландия и ще сподели всичко, което трябва да знаете, преди да направите такава голяма стъпка.

Да започнем!

Разбиране на холандския пазар на недвижими имоти

Представете си, че се разхождате по очарователните улици на Холандия с техните уникални къщи и живописни канали. Но преди да изберете дома на мечтите си, нека да проучим какво прави холандския пазар на недвижими имоти.

Image Source

Текущо състояние на пазара

В момента холандският пазар на недвижими имоти е като пъзел с много части. В някои райони може да има повече къщи, а в други – по-малко.

Цените на жилищата в Нидерландия непрекъснато се увеличават, след като през 2013 г. достигнаха исторически минимум. Но изглежда, че холандският пазар на недвижими имоти се охлажда през 2023 г.

През 2022 г. цените на имотите бяха изключително високи и наддаването над офертната цена беше често срещано явление. През първата половина на годината пазарът на жилища отбеляза значително увеличение на покупните цени с 10% в сравнение с предходната година. Средната цена на жилищата през второто тримесечие на 2022 г. е 448 000 евро.

Важно е да се знае, че цените на имотите могат да се променят, като понякога се повишават, а понякога се понижават. Холандците ценят своите домове, което може да повлияе на това колко може да ви се наложи да платите за къща.

Какво е бъдещето?

В зависимост от това как ще продължат да се променят лихвените проценти по ипотечните кредити и размерът на средствата, с които хората разполагат за закупуване на жилища, през следващите месеци е вероятно желанието за покупка на къщи да остане стабилно или донякъде да намалее.

Интензивното търсене на имоти през последните няколко години вероятно е приключило. Това е така, защото при сегашните обстоятелства физическите лица не могат да заемат същото количество пари, както преди.

За да разберем напълно ситуацията обаче, трябва да вземем предвид колко жилища са налични.

Броят на жилищата, които са на разположение за продажба в Нидерландия, все още е сравнително нисък.

В момента има недостиг на повече от 300 000 жилища. За да отстрани този недостиг, Министерството на вътрешните работи работи работи за увеличаване на броя на новопостроените жилища годишно от 70 000 на 100 000. Дори и да успеят да направят това (което няма да е лесно), недостигът на жилища няма да бъде решен преди 2030 г.

Експертите от холандските банки са на различни мнения както по отношение на търсенето, така и на предлагането. Някои експерти очакват леко увеличение на цените на жилищата за 2023 г. (Rabobank прогнозира 3% ръст), докато други смятат, че може да има леко намаление (ABN Amro прогнозира спад от -2,5%).

Фактори, влияещи върху цените и търсенето

Подобно на останалата част от света, холандският пазар на недвижими имоти също има своите възходи и падения.

Едно от основните неща, които влияят на цените на жилищата, е търсенето и предлагането. Цените могат да се повишат, ако повече хора търсят къщи, отколкото са налични.

Други неща като икономиката, лихвените проценти (които влияят на това колко ще върнете, когато вземете пари назаем) и дори местоположението на къщата могат да променят покупната цена.

Популярни места за чуждестранни работници

Нека поговорим за това къде бихте искали да живеете в Нидерландия. Има някои градове и региони, които са изключително популярни сред чуждестранните работници като вас:

• Амстердам: Този град прилича на оживен пчелен кошер със своята международна атмосфера и жизнена култура. Той обаче е и много популярен, така че цените на жилищата там могат да бъдат по-високи.
• Ротердам: Известен с модерната си архитектура и разнообразното си население, Ротердам е фантастичен избор, ако търсите място с малко повече възможности.
• Хага: Ако се интересувате от правителствени и международни въпроси, Хага е подходящото място. Освен това е близо до плажа, което е чудесен бонус.
• Айндховен: For tech-savvy folks, Eindhoven is a hub of innovation and technology. It’s like a city in the future.
• Утрехт: Ако ви допада идеята за уютен, живописен град с канали, който не е толкова претъпкан като Амстердам, Утрехт може би е точното място.

Image Source

Тези места имат свой собствен вкус и атмосфера, така че можете да изберете най-подходящото за вас.

Правни и регулаторни съображения

Закупуването на жилище е като стратегическа игра и разбирането на правилата е от решаващо значение. Нека се запознаем с това, което трябва да знаете за правната страна на притежаването на имот в Нидерландия.

Правила за притежание на чуждестранна собственост

Холандия приветства чуждестранните купувачи на имоти, но трябва да се вземат предвид няколко правни стъпки. Като чуждестранен работник можете да закупите имот точно както холандските граждани, но процесът може да се различава в зависимост от вашата националност. Холандското законодателство третира всички справедливо, така че нямайте притеснения!

Разрешение за пребиваване за притежание на имот

Ако сте гражданин на ЕС, можете да пропуснете тази част. Като гражданин на страна от ЕС можете да останете в Нидерландия толкова дълго, колкото желаете. Не се нуждаете от разрешение за пребиваване и не е необходимо да се явявате в IND.

Но ако не сте гражданин на ЕС, ще трябва да предприемете няколко допълнителни стъпки, преди да закупите имот.

Не се притеснявайте, те не са твърде сложни!

Ще трябва да кандидатствате за разрешение за пребиваване от Службата за имиграция и натурализация (IND), като за целта ще трябва да докажете, че разполагате с достатъчно средства, за да издържате себе си и семейството си, ако е приложимо. След като получите това разрешение, можете с гордост да наречете Нидерландия свой дом.

Специфики за чуждестранни купувачи

Въпреки че Нидерландия приветства чуждестранните купувачи, има няколко неща, които трябва да се имат предвид:

• Проверка на ограниченията: В някои области може да има ограничения за собственост на имоти от чужденци, особено в някои региони в близост до границите. Уверете се, че сте проверили правилата в конкретното място, от което се интересувате.
• Данъци и такси: Покупката на имот е свързана с разходи като данъци и такси. Те могат да варират в зависимост от това откъде сте, затова е добре да се консултирате със специалист, за да разберете какво да очаквате.
• Мерки срещу изпирането на пари: Подобно на супергероите, които се борят с лошите момчета, холандското правителство предприема мерки за предотвратяване на изпирането на пари и други финансови престъпления. Това означава, че може да се наложи да представите допълнителни документи, за да докажете, че не се занимавате с незаконна дейност.

Преминаването през тези правни и регулаторни аспекти може да ви се стори като редене на пъзел, но не забравяйте, че професионалисти като адвокати и агенти на недвижими имоти могат да ви помогнат в процеса.

Разбирането на правилата ще ви осигури безпроблемно пътуване към сбъдването на мечтите ви за холандско жилище.

Професионален съвет: Подпишете предварителен договор.

Договорът за предварителна продажба (koopakte) трябва да се изготви от адвокат и да се подпише от купувача и продавача. Като купувач можете да се защитите, като подпишете договор за покупко-продажба. То ви защитава, ако ипотечният кредитор реши да отхвърли молбата за ипотека, като ви дава възможност да се откажете от продажбата без санкции.

Тъй като покупката на жилище не е ежедневие, на купувача се дава тридневен срок за размисъл, през който може да се откаже от сделката без причина. След изтичането на този период на размисъл договорът за покупко-продажба става задължителен и за двете страни. Обикновено след уреждане на ипотечния кредит е необходим депозит в размер на 10 % от покупната цена. Ако не разполагате с тези спестявания, вашият ипотечен консултант може да ви помогне да осигурите банкова гаранция.

Финансово планиране и ипотечни възможности за чуждестранни работници в Нидерландия

Закупуването на жилище в Нидерландия изисква солидна основа за финансово планиране. Нека разгледаме как да управлявате разходите, да проучите възможностите за ипотека и да си осигурите необходимите средства.

Разбиране на разходите и данъците

Когато сте готови да навлезете в света на холандските недвижими имоти, трябва да сте наясно с финансовите аспекти. Съществуват различни разходи, свързани със закупуването на жилище, като например:

• Цена на закупуване: Действителната цена на имота, който купувате.
• Данък върху прехвърлянето (или данък върху прехвърлянето на собственост): Това е данък, който плащате на държавата, когато купувате имот. Размерът му варира в зависимост от покупната цена на имота.
• Нотариални такси: Ще имате нужда от нотариус, който да се заеме с правните аспекти на прехвърлянето на имота на ваше име. За услугите си те ще вземат такса.
• Комисиона на агента за недвижими имоти: Ако използвате услугите на агент по недвижими имоти или ипотечен консултант, те обикновено начисляват комисиона, която представлява процент от покупната цена.

Проучване на възможностите за ипотека

Ако не можете да платите целия имот предварително, не се притеснявайте – тук идва ред на ипотеките.

Ипотеката е като заем, предназначен специално за закупуване на жилище. Като чуждестранен работник в Нидерландия ще намерите различни възможности за ипотека.

Image Source

Тези варианти могат да имат различни условия, лихвени проценти и погасителни планове. Проучването и сравняването на тези възможности ще ви помогне да намерите най-подходящата за вашето финансово състояние. Ипотечни консултанти, предлагащи ипотечни кредити на чужденци Много чужденци, които искат да закупят имот в Нидерландия, често се обръщат към ипотечни консултанти за съдействие по време на целия процес.

Наред с множеството налични холандски консултанти, в страната има забележително присъствие на ипотечни консултанти за емигранти.

Това се превръща в особено предимство, ако не владеете нидерландски език или ако сте новодошли на нидерландския пазар на недвижими имоти. Сред дружелюбните към емигрантите брокери в Нидерландия заслужават внимание:

• Експат за емигранти
• Независим Expat Финанси

Освен това можете да използвате този ипотечен калкулатор, за да проверите лихвените проценти по холандските ипотеки.

Съвети за бюджетиране и финансиране

Закупуването на жилище е голяма стъпка, затова управлението на финансите е от решаващо значение. Ето няколко съвета, които трябва да вземете предвид:

• Създаване на бюджет: Седнете и изчислете месечните си приходи и разходи. Това ще ви помогне да разберете каква сума можете да си позволите за изплащане на ипотеката си.
• Първоначална вноска: Обикновено е необходимо да внесете първоначална вноска, която представлява процент от цената на имота. Планирайте този разход предварително.
• Изградете добра кредитна история: Добрата кредитна история може да ви помогне да си осигурите по-добра ипотечна оферта. Плащайте сметките си навреме и управлявайте отговорно дълговете си.
• Консултирайте се с финансови експерти: Не се страхувайте да поискате съвет. Финансовите съветници и ипотечните брокери могат да предоставят информация, съобразена с вашата ситуация.
• Планирайте допълнителни разходи: Освен покупната цена, вземете предвид и други разходи като застраховка на дома, поддръжка и комунални услуги.

Навигация в процеса на закупуване

Поздравления! Стигнали сте до вълнуващия процес на покупка. Предлагаме ви ръководство стъпка по стъпка:

Процес стъпка по стъпка

1. Лов на къщи: Това е като частта за търсене на съкровище. Ще търсите имоти, ще ги посещавате и ще видите кой от тях ще открадне сърцето ви.
2. Изготвяне на оферта: След като сте намерили „подходящия“, ще направите оферта на продавача. Може да последват преговори, докато и двамата постигнете съгласие за цената.
3. Изготвяне на договора за продажба: Това е юридическата част. Изготвя се договор за продажба, в който подробно се описват сроковете и условията на продажбата.
4. Назначаване на нотариус: За официалното прехвърляне на собствеността ще ви е необходим нотариус. Двете страни (вие и продавачът) ще се срещнат с нотариуса, за да подпишат необходимите документи.
5. Прехвърляне на собствеността: Това е моментът, в който имотът официално става ваш. Вие ще платите на продавача договорената сума и нотариусът ще регистрира имота на ваше име.

Image Source

Схеми за подпомагане

За съжаление няма специални финансови програми за купувачи на жилище за първи път. Това може да бъде предизвикателство за тези, които тепърва започват пътя си към собствеността на жилище.

От 2013 г. насам обаче нидерландското правителство облекчи изискванията за ипотечни кредити, като по този начин подобри достъпността за тези, които за първи път навлизат на пазара на недвижими имоти в Нидерландия.

Тези промени са съсредоточени предимно около Националната ипотечна гаранция, известна като „Nationale Hypotheek Garantie“ (NHG) – инициатива, която предлага гаранция за изплащане на ипотеката, ако кредитополучателят се сблъска с неочаквани предизвикателства.

През 2020 г. премията за Националната ипотечна гаранция (NHG) бе намалена от 0,9 % на 0,7 %. Това означава потенциални спестявания в размер до 620 евро за бъдещите купувачи.

Освен това таванът на цената на имотите, които отговарят на условията за покриване от NHG, беше повишен до 310 000 евро и до 328 600 евро, ако жилището отговаря на специфични критерии за енергийна ефективност.

Надлежна проверка и инспекции на имоти

Така, както проучвате всяко кътче на ново място, е важно да направите същото и с потенциалния си нов дом. Извършете задълбочена проверка, което означава да проучите историята на имота, да проверите за неизплатени дългове или проблеми и да проверите дали всички необходими разрешителни са в ред.

Инспекциите на имота са като медицински преглед на бъдещия ви дом. Професионалният инспектор ще потърси структурни проблеми или проблеми с поддръжката, на които трябва да се обърне внимание. Тази стъпка гарантира, че вземате информирано решение и можете да преговаряте за ремонт, ако е необходим.

Във вълнуващия водовъртеж на процеса на закупуване не забравяйте да не бързате, да задавате въпроси и да разчитате на опита на професионалистите. 

Image Source

Трябва ли да купите или наемете имот в Нидерландия?

Въпреки че покупката на жилище в Нидерландия може да бъде свързана с високи разходи, като цяло това е разумно финансово решение в дългосрочен план. Въпреки разпространението на наемането на жилища, цените на жилищата в Нидерландия са високи и могат да доведат до натрупване на допълнителни разходи.

Собствениците на жилища могат да се възползват от данъчни облекчения, които водят до по-ниски разходи за ипотека в сравнение с наемането. Това е особено очевидно, тъй като цените на наемите са склонни да се увеличават всяка година. Важно е обаче да се оцени пазарът във всеки конкретен район и да се определи дали е разумно да се направи покупка в този момент.

Наемането също има своите предимства. Ако планирате да се местите често или да работите краткосрочно в Нидерландия, наемането осигурява по-голяма гъвкавост. Освен това имате по-малко отговорности по отношение на разходите за поддръжка и е необходимо да се притеснявате за по-малко първоначални разходи.

Заключителни думи

За чуждестранните работници закупуването на жилище в Нидерландия е важно решение във връзка с трансграничния преход. Въпреки че може да е сложен, този процес предоставя възможност за стабилност, чувство за принадлежност към общността и полезна инвестиция за бъдещето.

Когато започвате пътуването си към установяването в новия си холандски дом, е важно да вземете предвид финансовите подробности и състоянието на пазара. Надяваме се, че това ръководство предоставя полезни идеи, които ще ви дадат възможност да постигнете успех и удовлетворение в новия си живот!

Готови ли сте да направите следващата стъпка към пълноценен живот в Нидерландия? Регистрирайте се на нашия уебсайт днес и отворете вратата към нови възможности!