Usadiť sa v zahraničí: Kúpa domu v Holandsku ako zahraničný pracovník

Každý zahraničný pracovník, ktorý sa plánuje usadiť v zahraničí, si niekedy kladie otázku: Mám prestať platiť nájom a kúpiť si dom?

Nie je to jednoduché rozhodnutie, pretože do hry vstupuje mnoho faktorov, od konkurenčného trhu až po právne záležitosti. Tento článok vás však prevedie kúpou nehnuteľnosti v Holandsku a podelí sa s vami o všetko, čo potrebujete vedieť pred takýmto veľkým krokom.

Poďme sa do toho pustiť!

Poznanie holandského trhu s nehnuteľnosťami

Predstavte si, že sa prechádzate po pôvabných holandských uličkách s jedinečnými domami a malebnými kanálmi. Ale skôr než si vyberiete svoj vysnívaný domov, poďme preskúmať, čo robí holandský trh s nehnuteľnosťami zaujímavým.

Image Source

Súčasný stav trhu

Holandský trh s nehnuteľnosťami je v súčasnosti ako skladačka s mnohými dielikmi. V niektorých oblastiach môže byť k dispozícii viac domov, zatiaľ čo v iných menej.

Ceny domov v Holandsku od roku 2013, keď dosiahli historické minimum, neustále rastú. Zdá sa však, že holandský trh s nehnuteľnosťami sa v roku 2023 ochladí.

V roku 2022 boli ceny nehnuteľností výnimočne vysoké a ponuky prevyšujúce požadovanú cenu boli bežné. V prvej polovici roka zaznamenal trh s bývaním výrazný 10 % nárast kúpnych cien v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Priemerná cena nehnuteľností v druhom štvrťroku 2022 bola 448 000 EUR.

Je dôležité vedieť, že ceny nehnuteľností sa môžu meniť, niekedy stúpajú a niekedy klesajú. Holanďania si cenia svoje domy, čo môže ovplyvniť, koľko by ste mohli potrebovať zaplatiť za dom.

Čo prinesie budúcnosť?

V závislosti od toho, ako sa budú v nasledujúcich mesiacoch meniť sadzby hypoték a výška finančných prostriedkov, ktoré majú ľudia na kúpu bývania, je pravdepodobné, že záujem o domy zostane stabilný alebo sa trochu zníži.

Intenzívny dopyt po nehnuteľnostiach v posledných rokoch sa pravdepodobne skončil. Dôvodom je, že za súčasných okolností si jednotlivci nemôžu požičať také množstvo peňazí ako predtým.

Na úplné pochopenie situácie však musíme vziať do úvahy, koľko domov je k dispozícii. 

Počet domov dostupných na predaj v Holandsku je stále relatívne nízky.

V súčasnosti chýba viac ako 300 000 domov. Na odstránenie tohto nedostatku sa ministerstvo vnútra snaží zvýšiť počet nových domov postavených ročne zo 70 000 na 100 000. Aj keď sa im to podarí (čo nebude ľahké), nedostatok domov sa nevyrieši skôr ako v roku 2030.

Vzhľadom na aspekty dopytu aj ponuky majú odborníci z holandských bánk rozdielne názory. Niektorí odborníci očakávajú na rok 2023 mierny nárast cien domov (Rabobank predpovedá rast o 3 %), zatiaľ čo iní sa domnievajú, že by mohlo dôjsť k miernemu poklesu (ABN Amro predpovedá pokles o -2,5 %).

Faktory ovplyvňujúce ceny a dopyt

Rovnako ako zvyšok sveta, aj holandský trh s nehnuteľnosťami má svoje vzostupy a pády.

Jednou z hlavných vecí, ktoré ovplyvňujú ceny nehnuteľností, je ponuka a dopyt. Ceny sa môžu zvýšiť, ak domy hľadá viac ľudí, ako je k dispozícii. 

Kúpnu cenu môžu zmeniť aj iné veci, ako napríklad ekonomika, úrokové sadzby (ktoré ovplyvňujú výšku splátok pri požičiavaní peňazí) a dokonca aj poloha domu.

Obľúbené miesta pre zahraničných pracovníkov

Poďme sa porozprávať o tom, kde by ste chceli v Holandsku žiť. Niektoré mestá a regióny sú medzi zahraničnými pracovníkmi, ako ste vy, mimoriadne obľúbené:

• Amsterdam: Toto mesto je ako rušný úľ s medzinárodnou atmosférou a živou kultúrou. Je však aj veľmi populárne, takže ceny domov tu môžu byť vyššie.
• Rotterdam: Rotterdam je známy svojou modernou architektúrou a rôznorodým obyvateľstvom, je to fantastická voľba, ak hľadáte miesto s určitým nadhľadom.
• Haag: Ak vás zaujímajú vládne a medzinárodné záležitosti, Haag je to pravé miesto. Je tiež blízko pláže, čo je krásny bonus.
• Eindhoven: Eindhoven je centrom inovácií a technológií pre technicky založených ľudí. Je to ako mesto budúcnosti.
• Utrecht: Ak sa vám páči predstava útulného, malebného mesta s kanálmi, ktoré nie je také preplnené ako Amsterdam, Utrecht by mohol byť tým pravým.

Image Source

Tieto miesta majú svoju vlastnú chuť a atmosféru, takže si môžete vybrať to, ktoré vám najviac vyhovuje..

Právne a regulačné aspekty

Kúpa domu je ako strategická hra a pochopenie jej pravidiel je veľmi dôležité.

Poďme sa ponoriť do toho, čo potrebujete vedieť o právnej stránke vlastníctva nehnuteľnosti v Holandsku

Pravidlá vlastníctva nehnuteľností v zahraničí

Holandsko víta zahraničných kupujúcich nehnuteľností, ale je potrebné zvážiť niekoľko právnych krokov. Ako zahraničný pracovník môžete kúpiť nehnuteľnosť rovnako ako holandskí občania, ale proces sa môže líšiť v závislosti od vašej štátnej príslušnosti. Holandské zákony zaobchádzajú s každým spravodlivo, takže žiadne obavy!

Povolenie na pobyt pre vlastníctvo nehnuteľnosti

Ak ste občanom EÚ, túto časť môžete preskočiť. Ako občan krajiny EÚ môžete v Holandsku zostať tak dlho, ako si želáte. Nepotrebujete povolenie na pobyt ani sa nemusíte hlásiť na IND.

Ak však nie ste občanom Eú, budete musiteť pred kúpou nehnuteľnosti vykonať niekoľko ďalších krokov. 

Nemajte obavy, nie sú príliš zložité!

Budete musieť požiadať o povolenie na pobyt na imigračnom a naturalizačnom úrade (IND), pričom je potrebné preukázať, že máte dostatok finančných prostriedkov na prípadné živobytie seba a svojej rodiny. Po získaní tohto povolenia môžete Holandsko hrdo nazývať svojím domovom.

Špecifiká pre zahraničných kupujúcich

Hoci Holandsko víta zahraničných kupujúcich, treba mať na pamäti niekoľko vecí:

Skontrolujte obmedzenia: Niektoré oblasti môžu mať obmedzenia týkajúce sa vlastníctva nehnuteľností cudzincami, najmä v niektorých regiónoch v blízkosti hraníc. Nezabudnite si dvakrát overiť pravidlá v konkrétnej lokalite, o ktorú máte záujem.

Dane a poplatky: Kúpa nehnuteľnosti zahŕňa náklady, ako sú dane a poplatky. Tie sa môžu líšiť v závislosti od miesta, odkiaľ pochádzate, preto je dobré poradiť sa s odborníkom, aby ste pochopili, čo môžete očakávať.

Opatrenia proti praniu špinavých peňazí: Podobne ako superhrdinovia bojujúci proti zloduchom, aj holandská vláda má opatrenia na zabránenie prania špinavých peňazí a iných finančných trestných činov. To znamená, že možno budete musieť predložiť ďalšie dokumenty, aby ste dokázali, že nemáte za lubom žiadnu nelegálnu činnosť.

Orientácia v týchto právnych a regulačných aspektoch sa môže zdať ako riešenie hádanky, ale nezabudnite, že týmto procesom vás môžu previesť odborníci, ako sú právnici a realitní agenti. 

Pochopenie pravidiel zabezpečí hladkú cestu k splneniu vašich holandských snov o vlastníctve domu.

Profesionálny tip: Podpíšte predbežnú zmluvu.

Predbežnú zmluvu o predaji (koopakte) presale agreement (koopakte) musí vypracovať právnik a podpísať kupujúci aj predávajúci. Ako kupujúci sa môžete chrániť podpísaním kúpnej zmluvy. Tá vás ochráni, ak sa veriteľ rozhodne zamietnuť žiadosť o hypotéku, čo vám umožní odstúpiť od predaja bez sankcií.

Keďže kúpa domu nie je každodennou záležitosťou, kupujúci má k dispozícii trojdňovú lehotu na rozmyslenie, počas ktorej môže od zmluvy odstúpiť bez udania dôvodu. Po uplynutí tejto lehoty na rozmyslenie sa kúpna zmluva stáva pre obe strany záväznou. Po vyriešení hypotéky je zvyčajne potrebná záloha vo výške 10 % kúpnej ceny. Ak tieto úspory nemáte, váš hypotekárny poradca vám pomôže zabezpečiť bankovú záruku.

Finančné plánovanie a možnosti hypoték pre zahraničných pracovníkov v Holandsku

Kúpa domu v Holandsku si vyžaduje pevné základy finančného plánovania. Pozrime sa na to, ako zvládnuť náklady, preskúmať možnosti hypotéky a zabezpečiť si potrebné finančné prostriedky.

Znalosť nákladov a daní

Keď ste pripravení vstúpiť do sveta holandských nehnuteľností, musíte si uvedomiť finančné aspekty. S kúpou domu sú spojené rôzne náklady, ako napr:

• Kúpna cena: Skutočná cena kupovanej nehnuteľnosti.
• Daň z prevodu (alebo daň z prevodu nehnuteľnosti): Je to daň, ktorú platíte štátu pri kúpe nehnuteľnosti. Jej výška sa líši v závislosti od kúpnej ceny nehnuteľnosti.
• Notárske poplatky: Budete potrebovať notára, aby vybavil právne aspekty prevodu nehnuteľnosti na vaše meno. Za svoje služby si bude účtovať poplatok.
• Provízia realitnej kancelárie: Ak využívate služby realitného agenta alebo hypotekárneho poradcu, zvyčajne si účtujú poplatok, ktorý predstavuje percento z kúpnej ceny.

Preskúmanie možností hypotéky

Ak nemôžete zaplatiť celú nehnuteľnosť vopred, nemusíte sa obávať – na to slúži hypotéka. 

Hypotéka je ako úver určený špeciálne na kúpu domu. Ako zahraničný pracovník nájdete v Holandsku rôzne možnosti hypoték.

Image Source

Tieto možnosti môžu mať rôzne podmienky, úrokové sadzby a splátkové plány. Preskúmanie a porovnanie týchto možností vám pomôže nájsť tú, ktorá vyhovuje vašej finančnej situácii.

Hypotekárni poradcovia ponúkajúci hypotéky cudzincom

Mnohí cudzinci, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť v Holandsku, sa často obracajú na hypotekárnych poradcov, aby im pomohli v celom procese.

Popri množstve dostupných holandských poradcov je v krajine pozoruhodné zastúpenie hypotekárnych poradcov pre expatov.

To sa stáva obzvlášť výhodné, ak neovládate holandský jazyk alebo ak ste na holandskom trhu s nehnuteľnosťami nováčikom. Medzi maklérmi priateľskými k expatriantom v Holandsku si zaslúžia pozornosť napr:

• Hypotéky pre cudzincov
• Nezávislé financovanie emigrantov

Na overenie výšky holandskej hypotéky môžete použiť aj túto hypotekárnu kalkulačku.

Tipy na zostavenie rozpočtu a financovanie

Kúpa domu je veľkým krokom, preto je veľmi dôležité riadiť svoje financie. Tu je niekoľko tipov, ktoré treba zvážiť:

• Vytvorte si rozpočet: Posaďte sa a zistite svoje mesačné príjmy a výdavky. Pomôže vám to pochopiť, koľko si môžete pohodlne dovoliť na splátku hypotéky.
• Predbežná splátka: Vo všeobecnosti budete musieť vopred zaplatiť zálohu, ktorá predstavuje určité percento z ceny nehnuteľnosti. Naplánujte si tento výdavok vopred.
• Vybudujte si dobrú úverovú históriu: Dobrá úverová história vám pomôže zabezpečiť si lepšiu hypotéku. Platte účty načas a zodpovedne spravujte svoje dlhy.
• Poraďte sa s finančnými odborníkmi: Nebojte sa požiadať o radu. Finanční poradcovia a hypotekárni makléri vám môžu poskytnúť informácie prispôsobené vašej situácii.
• Plánujte dodatočné náklady: Okrem kúpnej ceny zvážte aj ďalšie náklady, ako je poistenie domu, údržba a služby.

Navigácia v nákupnom procese

Gratulujeme! Dostali ste sa do vzrušujúceho procesu kúpy. Tu je sprievodca krok za krokom: :

Postup krok za krokom

1. Lov na dom: Toto je ako časť hľadania pokladu. Budete hľadať nehnuteľnosti, navštívite ich a uvidíte, ktorá vám ukradne srdce.
2. Predloženie ponuky: Keď nájdete „tú pravú“, predložíte predávajúcemu ponuku. Môžu nasledovať rokovania, kým sa obaja nedohodnete na cene.
3. Príprava kúpnej zmluvy: Toto je právna časť. Bude vypracovaná kúpna zmluva, v ktorej budú podrobne uvedené podmienky predaja.
4. Ustanovenie notára: Budete potrebovať notára, ktorý sa postará o oficiálny prevod vlastníctva. Obe strany (vy a predávajúci) sa stretnú s notárom, aby podpísali potrebné dokumenty.
5. Prevod vlastníctva: Vtedy sa nehnuteľnosť oficiálne stáva vašou. Vy zaplatíte predávajúcemu dohodnutú sumu a notár zaregistruje nehnuteľnosť na vaše meno.

Image Source

Systémy pomoci

Bohužiaľ, pre záujemcov o prvé bývanie nie sú k dispozícii žiadne osobitné finančné programy. To môže byť pre tých, ktorí práve začínajú svoju cestu k vlastníctvu domu, náročné.

Od roku 2013 však holandská vláda zmiernila požiadavky na hypotéky, čím sa zvýšila dostupnosť pre tých, ktorí vstupujú na holandský trh s nehnuteľnosťami.

Tieto zmeny sa prevažne týkajú národnej hypotekárnej záruky – známej ako „Nationale Hypotheek Garantie“ (NHG) – iniciatívy, ktorá ponúka istotu splatenia hypotéky v prípade, že sa dlžník stretne s neočakávanými problémami.

V roku 2020 došlo k zníženiu poistného za Národnú hypotekárnu záruku (NHG) z 0,9 % na 0,7 %. Pre potenciálnych kupujúcich to znamená potenciálnu úsporu až 620 EUR. 

Okrem toho sa zvýšila maximálna cena nehnuteľnosti oprávnenej na krytie NHG na 310 000 EUR a až na 328 600 EUR, ak bydlisko spĺňa osobitné kritériá energetickej účinnosti.

Due Diligence a inšpekcie nehnuteľností

Tak ako ste preskúmali každý kút nového miesta, je dôležité urobiť to isté aj v prípade vášho potenciálneho nového domova. Vykonajte dôkladnú hĺbkovú analýzu, čo znamená preskúmať históriu nehnuteľnosti, skontrolovať, či nemá žiadne dlhy alebo problémy, a overiť, či sú v poriadku všetky potrebné povolenia.

Inšpekcia nehnuteľnosti je ako zdravotná prehliadka vášho budúceho domu. Profesionálny inšpektor bude hľadať štrukturálne problémy alebo problémy s údržbou, ktorým je potrebné venovať pozornosť. Tento krok zabezpečí, že sa rozhodujete na základe informácií a v prípade potreby môžete rokovať o opravách.

Vo vzrušujúcom víre procesu kúpy si nezabudnite nájsť čas, klásť otázky a oprieť sa o odborné znalosti profesionálov.

Image Source

Mali by ste si kúpiť alebo prenajať nehnuteľnosť v Holandsku?

Hoci kúpa domu v Holandsku môže byť spojená s vysokými nákladmi, z dlhodobého hľadiska je to vo všeobecnosti múdre finančné rozhodnutie. Napriek prevládajúcemu prenájmu sú ceny holandských domov vysoké a môžu kumulovať ďalšie výdavky.

Majitelia domov môžu využívať daňové výhody, ktoré vedú k nižším nákladom na hypotéku v porovnaní s prenájmom. Je to zrejmé najmä preto, že sadzby nájomného majú tendenciu každoročne rásť. Je však dôležité zhodnotiť trh v každej konkrétnej oblasti a určiť, či je v tomto čase rozumné uskutočniť kúpu.

Prenájom má tiež svoje výhody. Ak sa plánujete často sťahovať alebo krátkodobo pracovať v Holandsku, prenájom poskytuje väčšiu flexibilitu. Máte tiež menej povinností, pokiaľ ide o náklady na údržbu, a nemusíte sa obávať počiatočných nákladov.

Záverečné slová

Pre zahraničných pracovníkov je kúpa domu v Holandsku významným rozhodnutím v súvislosti s cezhraničným prechodom. Hoci môže byť zložitý, tento proces poskytuje príležitosť na stabilitu, pocit spolupatričnosti s komunitou a hodnotnú investíciu do budúcnosti.

Keď začínate svoju cestu k usadeniu sa vo svojom novom holandskom domove, je dôležité zvážiť finančné detaily a stav trhu. Dúfame, že táto príručka vám poskytne užitočné informácie, ktoré vám umožnia dosiahnuť úspech a spokojnosť vo vašom novom živote!

Ste pripravení urobiť ďalší krok k spokojnému životu v Holandsku? Zaregistrujte sa na našej webovej stránke ešte dnes a otvorte si dvere k novým príležitostiam!