Stabilirea în Străinătate: cumpărarea unei locuințe în Țările de Jos ca strain

Probabil că vine un moment în viața fiecărui lucrător străin care plănuiește să se stabilească în altă țară, când se întreabă: Ar trebui să renunț la chirie și să cumpăr o locuință?

Cumpărarea unei locuințe în Țările de Jos ca străin poate părea descurajantă, deoarece intervin mulți factori — sunt implicate numeroase aspecte legale, iar piața imobiliară este extrem de competitivă. Acest articol este destinat celor care doresc să înfrunte direct piața imobiliară olandeză în 2025, ghidându-vă pas cu pas prin procesul de achiziție a unei proprietăți în Olanda și oferindu-vă informații valoroase înainte de a face acest pas important.

Înțelegerea Pieței Imobiliare din Olanda în 2025

Cumpărarea unei proprietăți în Amsterdam (sau în orice alt oraș) ca străin este cu adevărat tentantă. Casele unice, canalele pitorești și locuințele deosebite sunt o priveliște de neuitat. Totuși, înainte de a alege casa visurilor tale, este esențial să înțelegi toate detaliile pieței imobiliare olandeze.

Situația Actuală a Pieței

În 2025, piața imobiliară olandeză este puternică, iar prețurile proprietăților sunt așteptate să crească cu cel puțin 7% pe parcursul anului, urmate de o creștere suplimentară de 3% în 2026.

Dacă ești familiarizat cu piața imobiliară din această țară, probabil știi că 2023 a fost un an destul de slab, urmat de o creștere de 8,7% în 2024. Creșterea prețurilor din acest an este determinată în principal de scăderea dobânzilor la creditele ipotecare, creșterea veniturilor și lipsa locuințelor disponibile. În prezent, majoritatea gospodăriilor din Olanda sunt financiar stabile, iar condițiile mai stricte de creditare nu par să fi cauzat probleme financiare nici pentru actualii, nici pentru noii proprietari.

Într-adevăr, se observă și o creștere a numărului de tranzacții imobiliare. În 2024, s-au înregistrat peste 200.000 de tranzacții, conform previziunilor, ceea ce arată că, după anul slab 2023, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii au devenit mai activi.

Este important de știut că prețurile proprietăților pot varia — uneori cresc, alteori scad. Olandezii țin foarte mult la locuințele lor, ceea ce poate influența suma pe care va trebui să o plătești pentru o casă.

De exemplu, în 2022, prețurile au fost excepțional de ridicate, iar ofertele peste prețul cerut erau ceva obișnuit. În prima jumătate a anului, piața imobiliară a înregistrat o creștere semnificativă de 10% a prețurilor de achiziție față de anul precedent. Prețul mediu al unei locuințe în trimestrul II din 2022 a fost de 448.000 €.

Ce ne rezervă viitorul?

În funcție de cum vor evolua dobânzile ipotecare și puterea de cumpărare a oamenilor în lunile următoare, este probabil ca cererea de locuințe să rămână stabilă sau să scadă ușor.

Factori care influențează prețurile și cererea

La fel ca în restul lumii, piața imobiliară olandeză are urcușurile și coborâșurile ei.
Unul dintre cei mai importanți factori care afectează prețul locuințelor este cererea și oferta: prețurile pot crește dacă există mai mulți cumpărători decât locuințe disponibile.

Alți factori care pot influența prețul de cumpărare includ:

• Economia generală
• Dobânzile (care afectează cât rambursezi la un credit)
• Localizarea locuinței

Locații populare pentru lucrătorii străini

Dorința de a cumpăra o locuință este doar începutul. Să vorbim acum despre unde anume ai vrea să locuiești în Olanda. Firește, Amsterdam poate fi primul care îți vine în minte, dar există și alte orașe foarte căutate de lucrătorii străini:

• Amsterdam – Un oraș aglomerat, cu un vibe internațional și o cultură vibrantă. Totuși, este foarte popular, așa că prețurile locuințelor pot fi ridicate.
• Rotterdam – Renumit pentru arhitectura modernă și populația diversă, este o alegere excelentă dacă vrei un oraș cu un stil mai contemporan.
• Haga (The Hague) – Dacă te interesează domeniul guvernamental și internațional, acesta este locul potrivit. În plus, este aproape de plajă, un bonus frumos.
• Eindhoven – Orașul ideal pentru pasionații de tehnologie, un adevărat centru de inovație și dezvoltare. E ca un oraș al viitorului.
• Utrecht – Dacă visezi la un oraș pitoresc, liniștit, cu canale și mai puțin aglomerat decât Amsterdam, Utrecht ar putea fi alegerea perfectă.

Aceste locuri au fiecare farmecul și atmosfera lor, așa că poți alege pe cel care ți se potrivește cel mai bine.

Aspecte legale și de reglementare

Cumpărarea unei locuințe este un joc strategic, care presupune înțelegerea pieței, evaluarea posibilităților financiare, relația cu băncile și contractele, deci respectarea regulilor este esențială.

Reguli privind deținerea de proprietăți de către străini

În general, Olanda este deschisă cumpărătorilor internaționali, însă există câteva proceduri legale de care trebuie să ții cont. Ca străin, procesul de cumpărare este puțin diferit față de cel pentru cetățenii olandezi, dar nu este nimic de care să te temi.

Permis de ședere pentru deținerea unei locuințe

Pentru început, poate fi necesar un permis de ședere, mai ales dacă nu ești cetățean al Uniunii Europene. Asta va însemna să urmezi câțiva pași suplimentari pasi aditionali înainte de a cumpăra o proprietate, însă procesul nu este complicat.

Va trebui doar să soliciți un permis de ședere de la IND (Serviciul de Imigrare și Naturalizare) și să confirmi că ai suficiente venituri pentru a-ți susține familia și pe tine însuți (dacă este cazul). După ce primești permisul, poți declara oficial Olanda drept noua ta casă.

Detalii pentru cumpărătorii străini

Deci, pot expații să cumpere proprietăți în Olanda? Da. Iar deși cumpărătorii străini sunt bineveniți, există totuși câteva lucruri pe care ar trebui să le ai în vedere:

• Verifică restricțiile: Unele zone ar putea avea restricții privind deținerea de proprietăți de către străini, în special în anumite regiuni apropiate de granițe. Asigură-te că verifici regulile din locația specifică în care ești interesat să cumperi.
• Taxe și comisioane: Achiziționarea unei proprietăți implică costuri precum taxe și comisioane. Acestea pot varia în funcție de țara ta de origine, așa că este o idee bună să consulți un specialist care să te ajute să înțelegi la ce să te aștepți.
• Măsuri împotriva spălării banilor: Așa cum supereroii luptă cu răufăcătorii, guvernul olandez are măsuri stricte pentru a preveni spălarea banilor și alte infracțiuni financiare. Asta înseamnă că s-ar putea să ți se ceară documente suplimentare pentru a dovedi că totul este legal.

Înțelegerea și navigarea acestor aspecte legale și de reglementare pot părea dificile, dar nu uita că poți oricând apela la profesioniști precum avocați și agenți imobiliari.

Un sfat important: semnează un contract preliminar de vânzare (koopakte) cu vânzătorul pentru a te proteja. Mai exact, acest contract te protejează în cazul în care banca refuză cererea ta de credit ipotecar — astfel poți renunța la cumpărare fără a plăti penalități.

Pentru că achiziționarea unei locuințe nu este un eveniment de zi cu zi, cumpărătorului i se oferă o perioadă de reflecție de trei zile, în care poate anula tranzacția fără a oferi un motiv. După expirarea acestei perioade, contractul devine obligatoriu pentru ambele părți. De obicei, după aprobarea creditului ipotecar, este necesar un avans de 10% din prețul de achiziție. Dacă nu ai această sumă economisită, consilierul tău financiar te poate ajuta să obții o garanție bancară.

Planificare financiară și opțiuni ipotecare pentru lucrătorii străini în Olanda

Cumpărarea unei locuințe în Olanda ecesită o bază solidă de planificare financiară. Hai să vedem cum poți gestiona costurile, ce opțiuni de credit ipotecar ai și cum îți poți asigura fondurile necesare.

Înțelegerea costurilor și taxelor

Este esențial să înțelegi și implicațiile financiare ale procesului de cumpărare, de la costurile inițiale până la taxele notariale și comisioanele agenților imobiliari. Iată câteva dintre costurile implicate:

Prețul de achiziție: Suma reală pe care o plătești pentru proprietate.

• Taxa de transfer (sau impozitul pe transferul proprietății): Este o taxă pe care o plătești statului la achiziționarea unei locuințe. Valoarea ei variază în funcție de prețul de cumpărare al imobilului.
• Taxe notariale: Vei avea nevoie de un notar pentru a gestiona aspectele legale legate de transferul proprietății pe numele tău. Acesta va percepe o taxă pentru serviciile sale.
• Comisionul agentului imobiliar: Dacă folosești un agent imobiliar sau un consilier ipotecar, de obicei aceștia percep un comision, care reprezintă un procent din prețul de achiziție.
• Explorarea opțiunilor ipotecare: Dacă nu poți plăti întreaga sumă pentru proprietate în avans, nu-ți face griji — aici intervin ipotecile.

Explorarea opțiunilor ipotecare

O ipotecă este ca un împrumut special destinat achiziționării unei locuințe. Ca lucrător străin în Olanda, vei găsi diverse opțiuni ipotecare disponibile.

Aceste opțiuni pot avea termeni, rate ale dobânzii și planuri de rambursare diferite. Cercetarea și compararea acestor opțiuni te vor ajuta să găsești cea care se potrivește cel mai bine situației tale financiare.

Consilieri ipotecari care oferă credite pentru expați

Numeroși expați care doresc să cumpere proprietăți în Olanda apelează adesea la consilieri ipotecari pentru asistență pe tot parcursul procesului.

Pe lângă numeroșii consilieri olandezi disponibili, există o prezență semnificativă a consilierilor ipotecari specializați în expați în această țară.

Acest lucru devine deosebit de avantajos dacă nu stăpânești limba olandeză sau dacă ești nou pe piața imobiliară din Olanda. Printre brokerii prietenoși cu expații în Olanda se numără:

• Expat Mortgages
• Independent Expat Finance

De asemenea, poți folosi acest calculator pentru a verifica ratele ipotecare olandeze.

Sfaturi pentru bugetare și finanțare

Cumpărarea unei locuințe este un pas mare, așa că gestionarea finanțelor este crucială. Iată câteva sfaturi de luat în considerare:

• Creează un buget: Așază-te și calculează veniturile și cheltuielile lunare. Acest lucru te va ajuta să înțelegi cât îți poți permite confortabil pentru plata ipotecii.
• Avans: În general, va trebui să faci un avans, care reprezintă un procent din prețul proprietății. Planifică această cheltuială din timp.
• Construiește un istoric de credit bun: Un istoric de credit bun te poate ajuta să obții o ofertă ipotecară mai avantajoasă. Plătește facturile la timp și gestionează-ți responsabil datoriile.
• Consultă experți financiari: Nu te teme să ceri sfaturi. Consilierii financiari și brokerii ipotecari pot oferi perspective adaptate situației tale.
• Planifică costurile suplimentare: Pe lângă prețul de cumpărare, ia în considerare și alte costuri precum asigurarea locuinței, întreținerea și utilitățile.

Navigarea procesului de cumpărare

Felicitări! Ai ajuns la procesul interesant de cumpărare. Iată un ghid pas cu pas:

• Căutarea casei: Este ca o vânătoare de comori. Vei căuta proprietăți, le vei vizita și vei vedea care îți fură inima.
• Fă o ofertă: Odată ce ai găsit „cea potrivită”, vei face o ofertă vânzătorului. Urmează negocierile până ajungeți la un acord privind prețul.
• Întocmirea contractului de vânzare: Aceasta este partea legală. Se va întocmi un contract de vânzare, detaliind termenii și condițiile tranzacției.
• Programarea la notar: Ai nevoie de un notar pentru a gestiona transferul oficial al proprietății. Ambele părți (tu și vânzătorul) veți merge la notar pentru a semna documentele necesare.
• Transferul proprietății: Aceasta este momentul în care proprietatea devine oficial a ta. Vei plăti suma convenită vânzătorului, iar notarul va înregistra proprietatea pe numele tău.

Scheme de Asistență

Deși este posibil să nu existe scheme directe de asistență pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată, există câteva beneficii de care poți profita:

• Deduceri lunare sau anuale la dobânzi: Plățile pentru dobânzile ipotecare pot fi deduse din venitul impozabil, ceea ce poate reduce impozitul pe venit anual.
• Scutirea de la plata taxei de transfer: Începând cu 2025, dacă prețul proprietății este sub 525.000 €, iar tu ai între 18 și 35 de ani, poți beneficia o singură dată de scutirea taxei de transfer (care este de 2%).
• Etichetă energetică: Dacă iei un împrumut suplimentar și investești în tehnologie de economisire a energiei, poți beneficia de avantaje fiscale și limite mai mari de împrumut, în funcție de îmbunătățirile alese.
• Dobânzi mai mici: optând pentru ipoteca NHG, poți obține dobânzi mai mici, deoarece creditorul are un risc redus, ceea ce înseamnă că poți economisi bani pe durata împrumutului.

Diligență și Inspecții ale Proprietății

La fel cum ai explora fiecare colțișor al unui loc nou, este important să faci la fel cu potențiala ta nouă casă. Efectuează o diligență riguroasă, ceea ce înseamnă să cercetezi istoricul proprietății, să verifici dacă există datorii restante sau probleme și să confirmi că toate autorizațiile necesare sunt în regulă.

Inspecțiile proprietății sunt ca un control medical pentru viitoarea ta casă. Un inspector profesionist va căuta probleme structurale sau de întreținere care necesită atenție. Acest pas asigură că iei o decizie informată și îți oferă posibilitatea de a negocia reparațiile dacă este nevoie.

În vâltoarea emoționantă a procesului de cumpărare, amintește-ți să îți iei timpul necesar, să pui întrebări și să te bazezi pe expertiza profesioniștilor.

Ar Trebui să Cumperi sau să Închiriezi o Proprietate în Olanda?

Deși cumpărarea unei locuințe în Țările de Jos poate implica costuri ridicate, în general este o decizie financiară înțeleaptă pe termen lung. În ciuda prevalenței închirierii, prețurile locuințelor în Olanda sunt ridicate și pot acumula cheltuieli suplimentare.

Proprietarii de locuințe pot beneficia de avantaje fiscale care duc la costuri mai mici ale ipotecii comparativ cu închirierea. Acest lucru este deosebit de evident deoarece tarifele de închiriere tind să crească în fiecare an. Totuși, este important să evaluezi piața în fiecare zonă specifică și să determini dacă este înțelept să faci o achiziție în acest moment.

Închirierea are, de asemenea, avantajele ei. Dacă plănuiești să te muți frecvent sau lucratul pe termen scurt in Olanda, închirierea oferă o flexibilitate mai mare. De asemenea, ai mai puține responsabilități în ceea ce privește costurile de întreținere și există mai puține cheltuieli inițiale de care să-ți faci griji.

Pot cumpăra străinii proprietăți în Olanda: Cuvinte finale

Pentru lucrătorii străini, achiziționarea unei locuințe în Olanda reprezintă o decizie importantă în ceea ce privește tranzițiile transfrontaliere. Deși poate fi un proces complex, acesta oferă oportunitatea de stabilitate, un sentiment de apartenență la comunitate și o investiție valoroasă pentru viitor.

Pe măsură ce începi călătoria de a te stabili în noua ta casă olandeză, este important să iei în considerare detaliile financiare și starea pieței. Sperăm că acest ghid îți oferă informații utile care te vor ajuta să obții succes și mulțumire în noua ta viață!

Ești gata să faci următorul pas spre o viață împlinită în Olanda? Inregistreaza-te pe site-ul nostru și să deschizi ușa către noi oportunități!