Stabilirsi all’estero: Acquistare una casa nei Paesi Bassi come lavoratore straniero

C’è un momento in cui ogni lavoratore straniero che intende stabilirsi all’estero si chiede: “Devo smettere di pagare l’affitto e comprare una casa?”

Non è una decisione facile perché entrano in gioco molti fattori, dal mercato competitivo alle questioni legali. Ma questo articolo vi guiderà nell’acquisto di un immobile nei Paesi Bassi e condividerà tutto ciò che dovete sapere prima di fare un passo così importante.

Iniziamo!

Capire il mercato immobiliare olandese

Immaginate di passeggiare lungo le affascinanti strade dei Paesi Bassi, con le loro case uniche e i loro canali pittoreschi. Ma prima di scegliere la casa dei vostri sogni, esploriamo le caratteristiche del mercato immobiliare olandese.

Stato attuale del mercato

In questo momento il mercato immobiliare olandese è come un puzzle con molti pezzi. Alcune aree possono avere più case disponibili, mentre altre ne hanno meno.

I prezzi delle case nei Paesi Bassi sono aumentati costantemente dopo aver toccato il minimo storico nel 2013. Ma sembra che il mercato immobiliare olandese si stia raffreddando nel 2023.

Nel 2022 i prezzi degli immobili erano eccezionalmente alti e le offerte superiori al prezzo richiesto erano frequenti. Durante la prima metà dell’anno, il mercato immobiliare ha registrato un significativo aumento del 10% dei prezzi di acquisto rispetto all’anno precedente. Il prezzo medio delle case nel secondo trimestre del 2022 è stato di 448.000 euro.

È importante sapere che i prezzi degli immobili possono cambiare, a volte salendo e a volte scendendo. Gli olandesi valutano le loro case, il che può influire sull’importo da pagare per una casa.

Cosa ci riserva il futuro?

A seconda di come cambieranno nei prossimi mesi i tassi dei mutui e la quantità di denaro a disposizione per l’acquisto di case, è probabile che il desiderio di case rimanga stabile o diminuisca un po’.

L’intensa domanda di immobili degli ultimi anni è probabilmente finita. Questo perché, nelle circostanze attuali, gli individui non possono prendere in prestito la stessa quantità di denaro che potevano prendere in precedenza.

Tuttavia, per comprendere appieno la situazione è necessario considerare il numero di case disponibili. 

Il numero di case disponibili per la vendita nei Paesi Bassi è ancora relativamente basso.

Attualmente c’è una carenza di oltre 300.000 case. Per ovviare a questa carenza, il Ministero degli Interni sta lavorando per aumentare il numero di nuove abitazioni costruite annualmente da 70.000 a 100.000. Anche se ci si riuscisse (e non sarà facile), la carenza di case non sarà risolta prima del 2030.

Considerando sia l’aspetto della domanda che quello dell’offerta, gli esperti delle banche olandesi hanno opinioni diverse. Alcuni esperti prevedono un piccolo aumento dei prezzi delle case per il 2023 (Rabobank prevede una crescita del 3%), mentre altri ritengono che potrebbe esserci una leggera diminuzione (ABN Amro prevede un calo del -2,5%).

Fattori che influenzano i prezzi e la domanda

Come il resto del mondo, anche il mercato immobiliare olandese ha i suoi alti e bassi.

Un fattore importante che influisce sui prezzi delle case è la domanda e l’offerta. I prezzi possono aumentare se le persone che cercano case sono più numerose di quelle disponibili. 

Altri fattori, come l’economia, i tassi d’interesse (che influenzano l’importo del prestito) e persino la posizione della casa, possono modificare il prezzo d’acquisto.

Luoghi popolari per i lavoratori stranieri

Parliamo di dove potreste voler vivere nei Paesi Bassi. Ci sono alcune città e regioni che sono molto popolari tra i lavoratori stranieri come voi:

• Amsterdam: Questa città è come un alveare vivace con la sua atmosfera internazionale e la sua cultura vibrante. Tuttavia, è anche molto popolare, quindi i prezzi delle case possono essere più alti.
• Rotterdam: Conosciuta per la sua architettura moderna e la sua popolazione variegata, Rotterdam è una scelta fantastica se cercate un posto con un po’ di spirito.
• L’Aia: Se siete interessati al governo e alle questioni internazionali, L’Aia è il posto giusto. È anche vicina alla spiaggia, il che è un bel vantaggio.
• Eindhoven: Per gli amanti della tecnologia, Eindhoven è un centro di innovazione e tecnologia. È come una città del futuro.
• Utrecht: se vi piace l’idea di una città accogliente e pittoresca con canali e non affollata come Amsterdam, Utrecht potrebbe fare al caso vostro.

Questi luoghi hanno sapori e atmosfere proprie, quindi potete scegliere quello che più vi aggrada.

Considerazioni legali e normative

Acquistare una casa è come giocare una partita strategica e capire le regole è fondamentale.

Scopriamo cosa c’è da sapere sull’aspetto legale della proprietà nei Paesi Bassi.

Regole sulla proprietà straniera

I Paesi Bassi accolgono con favore gli acquirenti stranieri di immobili, ma ci sono alcuni passaggi legali da considerare. I lavoratori stranieri possono acquistare un immobile come i cittadini olandesi, ma la procedura può variare a seconda della loro nazionalità. La legge olandese tratta tutti in modo equo, quindi non c’è da preoccuparsi!

Permesso di soggiorno per la proprietà di un immobile

Se siete cittadini dell’UE, saltate pure questa parte. In quanto cittadini di un Paese dell’UE, potete rimanere nei Paesi Bassi per tutto il tempo che desiderate. Non avete bisogno di un permesso di soggiorno né di presentarvi all’IND.

Ma se non siete cittadini dell’UE, dovrete compiere alcuni passi aggiuntivi prima di acquistare un immobile.

Non preoccupatevi, non sono troppo complicati!

Dovrete richiedere un permesso di soggiorno al Servizio per l’Immigrazione e la Naturalizzazione (IND) e dovrete dimostrare di avere abbastanza denaro per mantenere voi stessi e la vostra famiglia, se applicabile. Una volta ottenuto il permesso, potrete chiamare con orgoglio i Paesi Bassi la vostra casa.

Specifiche per gli acquirenti stranieri

Sebbene i Paesi Bassi accolgano con favore gli acquirenti stranieri, ci sono alcune cose da tenere a mente:

• Controllare le restrizioni: Alcune aree potrebbero avere restrizioni sulla proprietà di immobili da parte di stranieri, soprattutto in alcune regioni vicine ai confini. Assicuratevi di ricontrollare le regole della località specifica a cui siete interessati.
• Tasse e imposte: L’acquisto di un immobile comporta costi come tasse e imposte. Queste possono variare a seconda della zona di provenienza, quindi è bene consultare un professionista per capire cosa aspettarsi.
• Misure antiriciclaggio: Come i supereroi che combattono contro i cattivi, il governo olandese ha adottato misure per prevenire il riciclaggio di denaro e altri crimini finanziari. Ciò significa che potreste dover fornire una documentazione aggiuntiva per dimostrare che non state facendo affari illegali.

Navigare tra questi aspetti legali e normativi può sembrare di risolvere un puzzle, ma ricordate che professionisti, come avvocati e agenti immobiliari, possono guidarvi attraverso il processo. 

La comprensione delle regole vi garantirà un viaggio senza intoppi verso la realizzazione dei vostri sogni di proprietari di case olandesi.

Suggerimento: firmate un contratto preliminare.

Un contratto di prevendita (koopakte) deve essere redatto da un avvocato e firmato sia dall’acquirente che dal venditore. L’acquirente può tutelarsi firmando un contratto di compravendita. Questo vi tutela nel caso in cui l’istituto di credito decida di rifiutare la richiesta di mutuo, consentendovi di recedere dalla vendita senza alcuna penale.

Poiché l’acquisto di una casa non è un evento quotidiano, all’acquirente viene concesso un periodo di riflessione di tre giorni durante il quale può annullare l’affare senza alcun motivo. Una volta scaduto il periodo di riflessione, il contratto di acquisto diventa vincolante per entrambe le parti. Di solito, dopo aver risolto il problema del mutuo, è necessario versare un deposito pari al 10% del prezzo di acquisto. Se non disponete di questi risparmi, il vostro consulente ipotecario può aiutarvi a ottenere una garanzia bancaria.

Pianificazione finanziaria e opzioni ipotecarie per i lavoratori stranieri nei Paesi Bassi

L’acquisto di una casa nei Paesi Bassi richiede una solida base di pianificazione finanziaria. Vediamo come gestire i costi, esplorare le opzioni di mutuo e assicurarsi i fondi necessari.

Comprendere i costi e le imposte

Quando siete pronti a tuffarvi nel mondo immobiliare olandese, dovete essere consapevoli degli aspetti finanziari. L’acquisto di una casa comporta diversi costi, tra cui:

• Prezzo di acquisto: Il prezzo effettivo dell’immobile che si sta acquistando.
• Imposta sul trasferimento (o imposta sul trasferimento di proprietà): È un’imposta che si paga al governo quando si acquista un immobile. L’importo varia in base al prezzo di acquisto dell’immobile.
• Spese notarili: Avrete bisogno di un notaio per gestire gli aspetti legali del trasferimento della proprietà a vostro nome. Il notaio dovrà pagare una tariffa per i suoi servizi.
• Commissione dell’agente immobiliare: Se vi rivolgete a un agente immobiliare o a un consulente ipotecario, di solito vi chiederanno una commissione, che è una percentuale del prezzo di acquisto.

Esplorare le opzioni ipotecarie

Se non potete pagare l’intero immobile in anticipo, non preoccupatevi: è qui che entrano in gioco i mutui. 

Un mutuo è un prestito specifico per l’acquisto di una casa. Nei Paesi Bassi troverete diverse opzioni di mutuo per i lavoratori stranieri.

Queste opzioni possono avere termini, tassi di interesse e piani di rimborso diversi. Ricercare e confrontare queste opzioni vi aiuterà a trovare quella più adatta alla vostra situazione finanziaria.

Consulenti ipotecari che offrono mutui agli espatriati

I numerosi espatriati che desiderano acquistare una proprietà nei Paesi Bassi si rivolgono spesso a consulenti ipotecari per ricevere assistenza durante l’intero processo.

Oltre all’ampia gamma di consulenti olandesi disponibili, vi è una notevole presenza di consulenti ipotecari espatriati all’interno del Paese.

Questo è particolarmente vantaggioso se non si conosce bene l’olandese o se si è un nuovo arrivato nel mercato immobiliare olandese. Tra i broker dei Paesi Bassi che sono favorevoli agli espatri vi sono:

• Expat Mortgages
• Independent Expat Finance

Inoltre, potete utilizzare questo calcolatore di mutui per verificare i vostri tassi ipotecari olandesi.

Suggerimenti per il bilancio e il finanziamento

L’acquisto di una casa è un passo importante, quindi la gestione delle finanze è fondamentale. Ecco alcuni consigli da tenere in considerazione:

• Creare un budget: Sedetevi e calcolate le vostre entrate e uscite mensili. Questo vi aiuterà a capire quanto potete permettervi per la rata del mutuo.
• Acconto: In genere è necessario versare un anticipo, pari a una percentuale del prezzo dell’immobile. Pianificate questa spesa in anticipo.
• Costruire una buona storia creditizia: Una buona storia creditizia può aiutarvi a ottenere un mutuo migliore. Pagate le bollette in tempo e gestite i vostri debiti in modo responsabile.
• Consultate gli esperti finanziari: Non abbiate paura di chiedere consigli. I consulenti finanziari e i broker ipotecari possono fornire indicazioni adeguate alla vostra situazione.
• Pianificate i costi aggiuntivi: Oltre al prezzo di acquisto, considerate altri costi come l’assicurazione sulla casa, la manutenzione e le utenze.

Navigazione nel processo di acquisto

Congratulazioni! Siete arrivati all’emozionante processo di acquisto. Ecco una guida passo passo:

Processo passo dopo passo

1. Caccia alla casa: Questa è la parte della caccia al tesoro. Cercate le proprietà, visitate tutte e vedete quale vi ruba il cuore.
2. Fare un’offerta: Una volta trovato “quello giusto”, farete un’offerta al venditore. Potrebbero seguire delle trattative fino a quando entrambi non raggiungerete un accordo sul prezzo.
3. Redazione del contratto di vendita: Questa è la parte legale. Verrà redatto un contratto di vendita in cui saranno specificati i termini e le condizioni della vendita.
4. Nomina del notaio: Avrete bisogno di un notaio per gestire il trasferimento ufficiale della proprietà. Entrambe le parti (voi e il venditore) si incontreranno con il notaio per firmare i documenti necessari.
5. Trasferimento di proprietà: Questo è il momento in cui la proprietà diventa ufficialmente vostra. Pagherete al venditore l’importo concordato e il notaio registrerà l’immobile a vostro nome.

Schemi di assistenza

Purtroppo non esistono programmi finanziari specifici per chi acquista una casa per la prima volta. Questo può rappresentare una sfida per chi sta iniziando il proprio percorso verso la proprietà di una casa.

Tuttavia, dal 2013 il governo olandese ha alleggerito i requisiti per i mutui, migliorando l’accessibilità per coloro che si affacciano per la prima volta sul mercato immobiliare olandese.

Queste modifiche riguardano principalmente la garanzia ipotecaria nazionale, nota come “Nationale Hypotheek Garantie” (NHG), un’iniziativa che offre la garanzia del rimborso del mutuo in caso di problemi imprevisti del mutuatario.

Nel 2020, il premio per la garanzia ipotecaria nazionale (NHG) è stato ridotto dallo 0,9% allo 0,7%. Ciò si traduce in un potenziale risparmio fino a 620 euro per i potenziali acquirenti. 

Inoltre, il prezzo massimo per gli immobili idonei alla copertura NHG è stato elevato a 310.000 euro e fino a 328.600 euro se l’abitazione soddisfa specifici criteri di efficienza energetica.

Due diligence e ispezioni immobiliari

Così come esplorerete ogni angolo di un nuovo posto, è importante fare lo stesso con la vostra potenziale nuova casa. Svolgete un’accurata due diligence, il che significa ricercare la storia della proprietà, controllare eventuali debiti o problemi in sospeso e verificare che tutti i permessi necessari siano in ordine.

Le ispezioni immobiliari sono come un check-up della vostra futura casa. Un ispettore professionista cercherà di individuare eventuali problemi strutturali o di manutenzione che necessitano di attenzione. Questa fase vi garantisce di prendere una decisione informata e di poter negoziare le eventuali riparazioni.

Nell’eccitante vortice del processo di acquisto, ricordate di prendervi il tempo necessario, di fare domande e di affidarvi all’esperienza di professionisti. 

Conviene acquistare o affittare un immobile nei Paesi Bassi?

Sebbene l’acquisto di una casa nei Paesi Bassi possa comportare costi elevati, in genere si tratta di una decisione finanziaria saggia nel lungo periodo. Nonostante la prevalenza degli affitti, i prezzi delle case olandesi sono elevati e possono far accumulare spese aggiuntive.

I proprietari di casa possono godere di agevolazioni fiscali che si traducono in costi ipotecari inferiori rispetto all’affitto. Ciò è particolarmente evidente in quanto i canoni di locazione tendono ad aumentare ogni anno. Tuttavia, è importante valutare il mercato in ogni specifica area e stabilire se è saggio fare un acquisto in questo momento.

Anche l’affitto ha i suoi vantaggi. Se avete intenzione di spostarvi spesso o di lavorare a breve termine nei Paesi Bassi, l’affitto offre una maggiore flessibilità. Inoltre, le responsabilità in termini di costi di manutenzione sono minori e le spese iniziali sono più contenute.

Parole finali

Per i lavoratori stranieri, l’acquisto di una casa nei Paesi Bassi è una decisione importante per la transizione transfrontaliera. Sebbene possa essere complesso, questo processo offre l’opportunità di ottenere stabilità, senso di appartenenza alla comunità e un valido investimento per il futuro.

Quando iniziate il viaggio per stabilirvi nella vostra nuova casa olandese, è importante considerare i dettagli finanziari e lo stato del mercato. Ci auguriamo che questa guida fornisca spunti utili per raggiungere il successo e la soddisfazione nella vostra nuova vita!

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